JLL analyseert recordjaar 2021 voor industriële en logistieke vastgoedmarkt

Logistiek vastgoedbedrijf JLL werpt zijn licht op de industriële en logistieke vastgoedmarkt in België anno 2021. Met een recordaantal transacties registreerde de gebruikersmarkt haar beste opnamevolume ooit. Met name semi-industrieel vastgoed presteerde uitstekend in 2021, vooral door het grote aantal transacties in nieuwe bedrijvenparken. Volgens JLL bleef de vraag naar logistieke ruimten op peil, maar worden opnamevolumes afgeremd door de grondschaarste en door de lage onmiddellijke beschikbaarheid. De vraag is of de vastgoedmarkt in 2022 hetzelfde ritme kan aanhouden. JLL zet de uitdagingen en de markttrends die zich als antwoord daarop aftekenen op een rij.

In 2021 werd een totaal opnamevolume van 2,85 miljoen vierkante meter geregistreerd, alleen 2016 deed beter. Het opnameniveau van 2021 ligt ook 15% boven dat van het lockdownjaar 2020, en – meer betekenisvol – ook 12% boven het vijfjarig gemiddelde en maar liefst 25% boven het tienjarig gemiddelde. Toch zijn er volgens JLL verschillen merkbaar tussen de marktsegmenten, met semi-industrie die het hoogste volume ooit liet optekenen en logistieke take-up die ondanks een hoge marktvraag van gebruikers wat terrein prijsgaf. Een analyse van de logistieke tak, volgens JLL:
 
Hoge vraag, laag aanbod
In 2021 werden in België 813.000m² logistieke ruimte verhuurd en verkocht. Dat transactievolume ligt 17% onder het volume van 2020 – toen één transactie met WDP/Legio Invest (X2O, Overstock Home/Garden) van 150.000m² in WDPort of Ghent goed was voor 15% van het jaarvolume. Het jaarvolume 2021 ligt ook 21% onder het vijfjarig gemiddelde, maar wel nog 6% boven het tienjarig gemiddelde. De voor de hand liggende reden is de aanhoudende aanbodschaarste. Zo is er op de belangrijkste logistieke as Antwerpen-Brussel minder dan 1% van de logistieke gebouwenstock onmiddellijk beschikbaar en elders nergens meer dan 4%. Bovendien is de marktvraag zo hoog dat de huidige beschikbaarheid over enkele maanden opgenomen zal zijn.
 
De geografische spreiding van de logistieke transacties in 2021 toont aan dat drie kwart van de transacties (76%) in het Vlaams Gewest plaatsvonden, een vijfde (22%) in het Waals Gewest en de rest in Brussel. In oppervlakte vertegenwoordigt het Vlaams Gewest zelfs 81% van het totale opnamevolume. De logistieke as Antwerpen-Brussel liet met 28 transacties met een totale oppervlakte van 228.800m² het hoogste aantal transacties optekenen. In opnamevolume komt Antwerpen-Brussel echter op de tweede plaats, net achter de as E313 Antwerpen-Limburg-Luik, waar een opname van 271.700m² in 17 transacties werd geregistreerd. Op de derde plaats in opnamevolume komt de as Antwerpen-Gent, met een totale ‘take-up’ van 169.000m² in 11 transacties, vooral dankzij nieuwe projecten in de havenzone in Evergem.
Evenveel transacties werden genoteerd op de Waalse as, maar het totale opnamevolume is daar iets lager: 93.500m². Daarnaast werden op andere locaties buiten de centrale assen, vooral in de provincie West-Vlaanderen, ook nog 50.000m² geregistreerd in 7 transacties.
 
Er waren in 2021 geen individuele transacties boven 50.000m². De grootste transactie van 2021 was de verhuur aan Eutraco van 45.000m² in MG New Docks, een uitbreiding nadat Eutraco eerder al tekende voor 25.000m² in hetzelfde project.
 
De gemiddelde logistieke transactie wordt de laatste drie jaar steeds kleiner: in 2021 was de gemiddelde transactie 10.987m² groot, hetzij 22% lager dan het vijfjarig gemiddelde. Gezien de stijgende vraag naar stadslogistiek zal de trend naar kleinere logistieke oppervlakten volgens JLL nog aanhouden.
 
In 2021 resulteerde de opwaartse druk op de huurprijzen als gevolg van het lage aanbod en de gestegen grond- en bouwkosten in een stijging van de ‘prime’ rents of tophuurprijzen. Voor logistieke ruimten steeg de prime rent – die voor de as Antwerpen-Brussel – naar een prijsvork tussen 55 en 60 euro per vierkante meter per jaar. De hoogste stijging werd genoteerd op de Waalse as, waar de prime rent nu 48 tot 53 euro per vierkante meter per jaar bedraagt, en langs de E313, waar de hoge vraag de huurprijzen met 4% deed stijgen tot de huidige prijsvork van 43 tot 48 euro per vierkante meter per jaar gelden. In Gent variëren tophuurprijzen voor logistiek van 44 tot 48 euro per vierkante meter per jaar. 
 
Uitdagingen en trends
Om hetzelfde hoge opnameniveau aan te houden, zullen marktspelers volgens JLL een antwoord moeten vinden op een aantal uitdagingen die het opnamevolume zouden kunnen afremmen.

  • Grondschaarste. Dat de marktvraag groot is, houdt niet noodzakelijk in dat het opnamevolume ook groot zal zijn. Het gebrek aan aanbod remt de laatste jaren de transactievolumes af. Opslagruimten op maat hebben de voorkeur van gebruikers, maar bouwgrond is moeilijk te vinden en wordt door de schaarste ook steeds duurder. Bovendien beantwoordt beschikbare grond soms niet aan de criteria van de gebruiker, waardoor tijdelijke oplossingen in afwachting van betere opties zich opdringen. 
  • Duurzaamheidscriteria. Ook industrieel en logistiek vastgoed wordt steeds groener. Investeerders nemen ESG (Environmental, Social, Governance) criteria op in hun lastenboek en nopen ontwikkelaars tot het bouwen van ‘groene’ opslagplaatsen met aandacht voor duurzame bouwmaterialen en -processen en een hoge certificering. 
  • Ontwikkelingsrisico. Er wordt weer meer speculatief ontwikkeld: 18% van de logistieke ruimte in aanbouw is speculatief. Toch bleef het risico dat ontwikkelaars namen in 2021 beperkt tot enkele projecten die slechts gedeeltelijk speculatief gelanceerd werden. Voorlopers zijn Heylen Logistic Campus en MG Docks Gent. 
  • Stadslogistiek. De grote vraag naar stadslogistiek zal zorgen voor meer, maar kleinere, transacties. Kleinere stedelijke distributiecentra kunnen de levertijden – en dus ook de kosten van de levering – verkorten, wat vooral voor voedingsmiddelen en e-commerce interessant is. Dat biedt opportuniteiten voor de reconversie van oudere industriële gebouwen die dicht bij stadskernen gelegen zijn. Ook grote marktspelers positioneren zich om aan deze stedelijke logistieke vraag te kunnen beantwoorden. Daarbij kunnen de criteria die vaak van gebruiker tot gebruiker verschillen, een uitdaging vormen. 
  • Onderverhuring. Het aanbod aan onmiddellijk beschikbare ruimten is dermate schaars dat grote gebruikers in anticipatie van toekomstige vraag tekenen voor de huur van grotere opslagruimte in nieuwe projecten dan strikt nodig. Als zij de oppervlakten bij oplevering niet zelf wensen te gebruiken, vormt dat een potentieel voor onderverhuring, waar gezien de grote marktvraag vrij gemakkelijk kandidaten voor worden gevonden. 
  • Investeringsrisico. In voorgaande jaren werden – eventueel gedeeltelijke – sale & lease-back-transacties een interessante voorwaarde voor de aankoop van grote sites, omdat ze voor een zeker rendement zorgden. In de huidige context waarbij de vraag zo groot is dat er vrijwel zeker binnen een aanvaardbare termijn nieuwe gebruikers worden gevonden, vormt een naakte verkoop zonder huurgarantie veel minder een probleem. 
Investeringen
Het investeringsvolume in 2021 bereikte het op een na hoogste niveau ooit, ondanks de aanhoudende aanbodschaarste door het gebrek aan speculatieve ontwikkelingen. In 2021 bedroeg het investeringsvolume in industrieel vastgoed in België bijna 580 miljoen euro. Dat is 26% lager dan het beste jaar ooit, 2020, dat een recordjaar was waarin portfolio’s van AG Real Estate en Weerts werden verkocht. Het volume van 2021 ligt 23% boven het vijfjarig gemiddelde.
 
De grootste transactie van 2021 was de aankoop van Ghent Logistic Campus in Evergem door CBRE Investment Management. Voor dat nieuwe ontwikkelingsproject van 180.000m² door Heylen Warehouses in het Gentse zeehavengebied werd 180 miljoen euro neergeteld.
Van het totale aantal van 34 transacties in 2021 waren er 11 of 32% sale-and-leasebacks, tegen 9% gemiddeld in de vijf voorgaande jaren.
Bron: JLL

Recente nieuwsberichten

Laden en lossen: risico’s en oplossingen op het laadperron

(Advertorial) Het laadperron is een onmisbare schakel in de logistieke keten, maar ook een plek waar de veiligheid vaak onder druk staat. Dagelijks gebeuren er incidenten waarbij heftrucks, vrachtwagens en medewerkers betrokken zijn. Hoewel veel bedrijven vertrouwen op routine, is juist de wijze waarop de trailer aan een perron wordt gekoppeld een vaak risicovol.

Transport & Logistics 2025: ontmoeten, verbinden, vooruitgaan

(Advertorial) In een sector die draait om samenwerking, is netwerken minstens zo belangrijk als kennis. Tijdens Transport & Logistics 2025 ontdekt u niet alleen de nieuwste trends, maar ontmoet u vooral de mensen die ze waarmaken. Drie dagen lang vormt Antwerp Expo het kloppend hart van de logistieke community.

Axfood neemt Witron in de arm voor nieuw logistiek centrum

De Zweedse supermarktketen Axfood is van plan een nieuw, volautomatisch logistiek centrum te bouwen in Frillesås, in de gemeente Kungsbacka. Het centrum, dat in 2030 klaar moet zijn, zal zorgen voor meer capaciteit en efficiëntie voor de toekomstige groei van de retailgroep in Zuid-Zweden. Als automatiseringspartner voor de nieuwe faciliteit werd gekozen voor Witron, met wie Axfood intussen een intentieverklaring ondertekende. Axfood en Witron werken al enkele jaren samen. Zo leverde Witron eerder al de automatiseringsoplossing voor het automatische logistieke centrum van de groep in Bålsta.

Groninger zet dubbel in op Kardex Mlog voor meegroeiende logistiek

Familiebedrijf Groninger uit het Zuid-Duitse Crailsheim levert als machinebouwer oplossingen voor het vullen en inpakken van kwetsbare producten voor de farmaceutische, zelfzorg- en cosmeticasector. Voor het nieuwe logistieke centrum van Groninger heeft Kardex Mlog een pallet- en kleingoedmagazijn gebouwd voor de productie- en reserveonderdelenlogistiek. Het volledig geautomatiseerde hoogbouwmagazijn met meer dan 3.000 palletplekken vormt een duo met een Bakken Shuttle System.

Bausch + Lomb kiest TGW Logistics voor automatisering van DC

Bausch + Lomb behoort tot de toonaangevende producenten van oogheelkundige technologie, waaronder contactlenzen, chirurgische instrumenten en geneesmiddelen. De healthcare specialist is actief in meer dan honderd landen en heeft ongeveer 13.500 mensen in dienst.

TVH breidt trainingscentrum TVH University uit

TVH, een wereldspeler in de markt van onderdelen en toebehoren voor heftrucks, industriële voertuigen en bouw- en landbouwmachines, heeft in het hoofdkwartier in Waregem nieuwe faciliteiten geopend voor zijn trainingscentrum TVH University, dat praktijkgerichte technische opleidingen biedt voor industriële voertuigen.

Modern douanemanagement schept ruimte voor hogere marges

Customs Support Group (CSG), een van de grootste onafhankelijke leverancier van douane- en handelsoplossingen in Europa, en Boston Consulting Group (BCG) presenteren een onderzoek waaruit blijkt dat douaneverplichtingen niet langer slechts draaien om het uitvoeren van regelgeving, maar dat deze een krachtige stimulans voor groei en marges kunnen betekenen. In 2024 inden douaneautoriteiten wereldwijd tussen de 600 en 900 miljard dollar aan douanerechten. Dat bedrag staat gelijk aan bijna één procent van het wereldwijde, economische verkeer. Tegelijkertijd neemt de complexiteit toe door nieuwe sancties, strengere regels over de oorsprong, CO2-regelgeving en dynamische invoerrechten.

Inefficiënte magazijnen belemmeren groei van handelsbedrijven

Belgische handelsbedrijven verwachten groei in 2025, maar kostenbeheersing blijft cruciaal. Door druk op de marges zetten bedrijven in op efficiëntieverbetering, geoptimaliseerde inkoopstrategieën en de automatisering van interne processen. Dat blijkt uit de sectoranalyse van de KMO Barometer 2025, die onderzoeksbureau Markteffect in opdracht van softwareontwikkelaar Exact bij 500 kmo’s uitvoerde. Tegelijk geeft 44% aan te investeren in automatisering, maar magazijn- en voorraadprocessen blijven opvallend inefficiënt.

Element Logic introduceert Automation as a Service: een flexibel abonnementsmodel voor magazijnautomatisering

(Advertorial) Geen hoge investeringen, wel gegarandeerde prestaties, schaalbaarheid en duurzaamheid. Ontdek hoe AaaS jouw bedrijf laat groeien.

Bedrijvencontactdagen: ontmoet BITO voor uw magazijninrichting.

(Advertorial) Bezoek BITO Systems in Hal 4 op stand 4235 tijdens de Bedrijvencontactdagen in Antwerp Expo op 1 & 2 oktober. Van eerste rek voor starters tot robotica en automatisering voor groeiende bedrijven: ons team adviseert je graag.

Nieuwsbrief

Wenst u op de hoogte te blijven van alles wat reilt en zeilt binnen de supply chain wereld? Registreer dan nu GRATIS op de Value Chain nieuwsbrieven.

Registreer NU

Magazines

U wenst zich te abonneren op de Value Chain Management magazines (print en online) en wenst toegang tot alle gepubliceerde content op onze website? Abonneer NU!

Abonneer NU

Supply Chain Innovations

Hét jaarlijkse netwerkevent voor elke supply chain professional!

Lees meer
Cookies accepteren

Wij houden rekening met uw privacy

We gebruiken cookies om uw surfervaring te verbeteren, gepersonaliseerde advertenties of inhoud weer te geven en verkeer te analyseren. Door op "Alles accepteren" te klikken, stemt u in met ons gebruik van cookies.