JLL maakt balans op van logistieke vastgoedmarkt in 2024

Trends in het logistieke segment

Ondanks een complexe economische en geopolitieke context heeft de Belgische industriële markt in 2024 veerkracht getoond, met een aanzienlijke take-up van 707.654m². Hoewel dat cijfer een daling vertegenwoordigt ten opzichte van het uitzonderlijke jaar 2023, getuigt het volgens JLL van de aanhoudende robuustheid van de sector.

De Waalse as heeft zich volgens JLL in het bijzonder onderscheiden met een indrukwekkende ingebruikname van 254.000m², met name dankzij de voorverhuur van het WLP X-project van Weerts aan de distributieketen Skechers. Die transactie onderstreept volgens de vastgoedontwikkelaar de verschuiving van de vraag naar een regio waar industriële braakliggende terreinen beschikbaar zijn voor herontwikkeling. De vraag blijft ook sterk op de belangrijkste Belgische logistieke as, de as Brussel-Antwerpen, die 31% van het totale volume realiseert (221.544m²).

JLL adviseerde in 2024 bij deze drie grote verhuringen:

- 58.000m² verhuurd aan Eutraco in het Big Bear I-project van ontwikkelaar MG Real Estate in Evergem in de regio Gent (foto);

- 22.000m² verhuurd aan WWRS Belgium in ‘Haven 269’ van Stork in Antwerpen;

- 16.145m² verhuurd aan Alcon Laboratories Belgium van Tritax Group in Bornem.

In totaal registreerde JLL 58 transacties in 2024, een cijfer dat – hoewel licht gedaald ten opzichte van 2023 – naar eigen zeggen een duidelijke interesse van gebruikers aantoont voor logistieke activa die aan de nieuwe milieunormen voldoen.

Huurprijzen onder opwaartse druk

“Het langdurige proces om bouwvergunningen te verkrijgen vertraagt de herontwikkeling van industriële braakliggende terreinen in een land waar bouwgrond schaars wordt”, aldus JLL. Dat weerspiegelt zich in de evolutie van de huurprijzen, die stijgingen van 3% tot 6% laten zien op belangrijke assen zoals Brussel-Antwerpen (69€/m²/jaar) en de E313 (55€/m²/jaar). Die toename getuigt volgens JLL van de groeiende waarde die wordt toegekend aan strategische locaties, de schaarste aan grond en het gebrek aan gebouwen die aan duurzaamheidscriteria voldoen, die bijvoorbeeld over een groencertificering beschikken.

De meest actieve types gebruikers in 2024

De verdeling van de ingebruikname naar activiteitensectoren is in 2024 geëvolueerd ten opzichte van 2023. Het volume dat door logistiek dienstverleners in gebruik is genomen, is met 54% gedaald in vergelijking met 2023. Bijgevolg staat die sector niet langer aan kop en laat ze de eerste plaats over aan het segment ‘Retailers en E-Commerce’. De grootste vooruitgang wordt waargenomen in het segment ‘Manufacturing’, dat met 35% in volume stijgt ten opzichte van 2023.

Beschikbaarheid van logistieke ruimte neemt toe

JLL heeft een toename van de leegstand op Europees niveau waargenomen, en België vormt daarop geen uitzondering. Op de as Brussel-Antwerpen, bijvoorbeeld, is de leegstandsgraad gestegen tot 3,46% tegenover 1% in 2023.

Trends in het semi-industriële segment

Net als de logistiek vertoont het semi-industriële vastgoedsegment een daling op jaarbasis. Het transactievolume bedraagt 882.000m², een afname van 20% ten opzichte van 2023 en 21% lager dan het tienjarig gemiddelde. JLL stelt vast dat de verhuringen de aankopen in 2024 ruimschoots overtreffen: respectievelijk 58% tegenover 42%, in vergelijking met 53% en 47% in 2023. De huurprijzen in dit segment zijn stabiel gebleven en liggen tussen 48 en 70€/m²/jaar.

Investeringsmarkt voor industrieel vastgoed

De industriële investeringsmarkt in België toont volgens JLL bemoedigende tekenen van herstel, met een investeringsvolume dat in 2024 479 miljoen euro bereikt. Dat cijfer vertegenwoordigt een stijging van 7% ten opzichte van 2023, hoewel het nog steeds 29% onder het vijfjarig gemiddelde ligt.

“De geografische verdeling van de investeringen blijft sterk onevenwichtig”, klinkt het. “Vlaanderen trekt historisch gezien jaarlijks drie kwart van de koek aan. In 2024 steeg het aandeel van Vlaanderen naar 90% van het totale volume, terwijl Brussel en Wallonië de resterende 10% gelijk verdelen. Belgische investeerders domineren de markt sterk en vertegenwoordigen 81% van het totale geïnvesteerde volume.”

Als we kijken naar de verdeling van de investeringen volgens sector, dan trekt logistiek 65% van het kapitaal aan, semi-industrieel de overige 35%.

De gemiddelde transactieomvang is met 21% gestegen ten opzichte van 2023 en bereikt 16 miljoen euro.

“De renteverlagingen van de ECB hebben de interesse van investeerders in commercieel vastgoed doen herleven”, aldus JLL. “Wat de rendementen betreft, is de ‘prime yield’ gedurende het hele jaar 2024 stabiel gebleven. Het bedraagt 5% voor het logistieke segment en 6,2% voor het semi-industriële segment. Er beginnen tekenen van compressie te verschijnen, wat in de komende maanden mogelijk tot aanpassingen zal leiden.” Dat zou volgens JLL het vertrouwen van investeerders in deze activaklasse nog versterken en internationale investeerders aantrekken.