Magazijnen op risico bouwen wordt weer interessant

Het nieuwe magazijn beslaat ruim 40.000 vierkante meter en bevindt zich op een terrein van om en bij de 7 hectare in Bilzen. Er zijn 44 laadperrons en zo’n 3.100 vierkante meter aan kantoorruimte voorzien. Het pand kan in zijn geheel worden gehuurd of worden opgedeeld in twee eenheden, met aparte kantoren en ingangen. Als alles volgens plan verloopt, wordt de eerste eenheid in december 2022 opgeleverd, begin 2023 volgt dan het tweede deel.

VCM: Logistics Capital Partners is een relatief jong bedrijf. Hoe moeten we de ontwikkeling van dit pand zien binnen jullie groeistrategie?
Kristof Verstraeten: “Van bij ons ontstaan in 2015 is onze insteek pan-Europees. Onze doelstelling bestaat erin op verschillende strategische locaties kwalitatief logistiek vastgoed te bouwen, als antwoord op de hoge vraag. In de meeste Europese landen is die vraag verdubbeld tegenover tien jaar geleden, en dat in een periode van matige algemene economische groei. Zelf zitten we intussen aan bijna 900 miljoen euro afgewerkte projecten en in de pijplijn zit meer dan twee miljard euro. Het project in Bilzen is ons derde in België, na dat van Nijvel (verhuurd aan MediMarket) en Bornem (verhuurd aan Crisp). Verder hebben we logistieke projecten op ons conto in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en het Verenigd Koninkrijk.”

Projecten ‘op risico’ in de lift

VCM: In Bilzen gaat het om een speculatief project. We mogen ervan uitgaan dat dit een zeer goed berekend risico is?
K. Verstraeten: “Uiteraard. Onze megaprojecten, op maat van Amazon en Primark bijvoorbeeld, zijn uiteraard ‘build-to-suit’-projecten. Dat neemt niet weg dat speculatieve projecten voor meer gebruikelijke oppervlaktes steeds interessanter worden. Niet toevallig zien we in Europa meer en meer speculatieve projecten opduiken. Dat komt vooral omdat de vraag momenteel veel groter is dan het aanbod. Je mag niet vergeten dat in België amper twee procent van het logistieke vastgoed leegstaat. Dat is het laagste cijfer in heel Europa. We zijn er dan ook vrij zeker van dat we snel huurders zullen vinden. We merken ook dat de interesse heel groot wordt nu de bouw in Bilzen is gestart.”

“Paradoxaal genoeg is bouwen op risico vandaag zelfs minder riskant dan een build-to-suit project. Dat heeft vooral te maken met de hoge bouwkosten. In de afgelopen tien jaar zijn die ongeveer verdubbeld. Dat komt vooral door de strengere normen, op het vlak van isolatie bijvoorbeeld. De impact van de inflatie op de grondstofprijzen heeft de kosten nog meer aangezwengeld en ik vrees dat het einde nog niet in zicht is. Aangezien je aan het begin van een build-to-suit project niet weet in welke mate de kosten nog zullen stijgen, wordt het risico om er op het einde van de rit je broek aan te scheuren reëel. Het wordt ook moeilijk om pakweg twee jaar op voorhand een huurprijs af te spreken. Bovendien kunnen we bij speculatieve projecten meer op ons eigen tempo werken, wat in tijden van vertraagde aanleveringen niet onbelangrijk is.”
 
VCM: De nieuwe site is trimodaal. Het pand ligt aan het Albertkanaal en op enkele kilometers van de nieuwe Port of Limburg, waar we ook een spoorwegterminal terugvinden. Dat is met name interessant voor bedrijven die goederen via het spoor of het water (willen) transporteren. Maar hoe groot is de kans dat er daadwerkelijk iemand zijn intrek neemt die daar een boodschap aan heeft?
K. Verstraeten: “Dat is natuurlijk koffiedik kijken. We merken dat de interesse naar binnenvaart en spoor groeit, maar we kunnen niet ontkennen dat die transitie langzaam verloopt. De continue verbetering van de infrastructuur kan helpen om meer bedrijven over de brug te halen. Zo zal in 2023 de laatste brug over het Albertkanaal verhoogd zijn, waardoor binnenvaart met vier lagen containers mogelijk wordt. Dat maakt de ligging aan het kanaal extra interessant. Zelf hebben we tijdens de opstart van dit project alvast handig gebruikt gemaakt van het water. Zo hebben we tijdens de voorbereidingen van de constructie 54.767 ton – het equivalent van bijna 2.500 vrachtwagens – grond, grind en bouwstoffen via het Albertkanaal aangevoerd.”

Duurzaamheid bovenaan op de agenda

VCM: Ook op het vlak van duurzaamheid werd flink in dit pand geïnvesteerd. Hoe belangrijk vinden bedrijven dat aspect bij hun keuze?
K. Verstraeten: “Ontwikkelaars kunnen tegenwoordig niet anders dan duurzamer te bouwen. De bouwnormen op het vlak van isolatie, bijvoorbeeld, worden steeds strenger. Dat neemt niet weg dat wij extra streng zijn voor onszelf. Het gebouw in Bilzen zal gekoeld en verwarmd worden via een warmtekrachtkoppeling en op het dak komen zonnepanelen. Verder komt het pand met ledverlichting met sensoren en laadpalen voor elektrische wagens en fietsen. Gelukkig krijgt het duurzaamheidaspect ook bij klanten steeds meer gewicht. Bedrijven zijn bereid meer te betalen voor een duurzaam gebouw als ze daardoor meer kostenefficiënt kunnen werken. Het spreekt voor zich dat de hoge energieprijzen daarbij een rol spelen.”

VCM: Hoe belangrijk zijn duurzaamheidslabels voor jullie?
K. Verstraeten: “Het wordt steeds belangrijker om die aan de klant voor te kunnen leggen. Voor het gebouw in Bilzen hebben we de BREAAM Excellent-certificatie aangevraagd. Bovendien voeren we daar een volledige levenscyclus-koolstofevaluatie uit.”

VCM: Wat houdt zo’n evaluatie precies in?
K. Verstraeten: “Daarbij berekenen we de ‘embodied CO2’ binnen het productieproces. Met andere woorden, de uitstoot van broeikasgassen die wordt gegenereerd tijdens de complete levenscyclus van de gebruikte materialen. We analyseren ook de operationele emissies tijdens het gebruik om die dan zoveel mogelijk aan te pakken. Die evaluatie hebben we voor het eerst uitgevoerd voor het nieuwe, 160.000 vierkante meter grote distributiecentrum van Amazon in Bergamo in Italië. Met een team van gespecialiseerde adviseurs hebben we toen de hoeveelheid embodied CO2 in detail bekeken en die zoveel mogelijk trachten te vermijden. Het gedeelte dat niet te vermijden viel, hebben we gecompenseerd met een ‘offset’. Daardoor kon het gebouw als eerste logistiek project van die grootteorde in Europa een officiële ‘carbon neutral’ rating krijgen. In Italië hebben we die oefening vrij laat in het bouwproces gemaakt, in Bilzen verwachten we nog betere resultaten aangezien we er hier al veel vroeger mee zijn gestart.”

“Het doel is om voor toekomstige projecten die embodied CO2 nog meer te vermijden en zo nog meer op circulair bouwen in te zetten. We zijn ervan overtuigd dat logistiek vastgoed zich, gezien de toenemende vraag, de schaalgrootte en de aard van de gebouwen, in een unieke positie bevindt om de komende jaren gebouwen neer te zetten die een positieve bijdrage aan het milieu leveren. Dat kunnen we doen door een netto producent van groene energie te worden, door bij nieuwbouw de embodied CO2 te vermijden door gebruik te maken van nieuwe materialen en bouwtechnieken, en door vervuilde brownfields te saneren. Zulke zaken moeten ook toelaten de hogere huurprijzen structureel te blijven verantwoorden.”

Stijgende kosten, hogere huurprijzen

VCM: Hoe verwacht u dat die huurprijzen in de toekomst zullen evolueren?
K. Verstraeten: “Het kan niet anders dan dat ze nog zullen stijgen. Ondanks de steeds duurdere grond en bouwkosten zijn de huurprijzen tot 2020 amper gestegen. Pas de laatste twee jaar zien we een merkbare stijging. We verwachten dat de steeds hogere kosten in combinatie met de stijgende rentes zullen leiden tot een versnelde toename van de huurniveaus. In de VS en het VK zien we dat de huurprijzen nu al met vijftig procent of meer zijn gestegen tegenover een paar jaar terug. Wellicht zal het in Europa niet zo’n vaart lopen.”
 
VCM: Aangezien de vierkante meters steeds duurder worden, is het belangrijk ze optimaal te benutten. Hoe kunnen jullie bedrijven daarmee helpen binnen een speculatief project zoals in Bilzen?
K. Verstraeten: “Om de beschikbare oppervlakte maximaal te benutten, hebben we mezzanines geïntegreerd. Ook hebben we de twee eenheden zo flexibel mogelijk proberen te maken. De afwerking gebeurt in samenspraak met de klant. Dan kan ook mogelijke automatisering worden besproken, zij het binnen de beschikbare hoogte van twaalf meter.”

VCM: In hoeverre hebben de turbulente gebeurtenissen van de voorbije jaren de prognoses in de sector door elkaar geschud en hoe liggen de kaarten nu?
K. Verstraeten: “Net voor de pandemie heeft CBRE (nvdr: aanbieder van commerciële vastgoedservices en -advies), een onderzoek gevoerd naar de e-commercepenetratie per land. Voor België werd een toename van het aandeel e-commerce van 14 naar 21 procent verwacht, in het VK is dat nu al 26 procent. Kort daarop dreven de lockdowns ons massaal naar online shopping.”

“Amazon zorgde intussen wel voor opschudding in de logistieke vastgoedsector. Het gaf een ‘volumewaarschuwing’ door te melden dat het toch iets te veel magazijnen had in de VS en alle nieuwe projecten werden ‘on hold’ gezet. Dat kwam vooral doordat het moeilijk bleek voldoende personeel te vinden en de sites operationeel te krijgen door alle materiaaltekorten. De reacties op dit bericht waren overdreven. E-commerce zit nog steeds op of boven het voorspelde groeitraject van voor de pandemie, en de markt hangt al lang niet meer alleen van Amazon af. En ik vermoed dat Amazon alweer naarstig op zoek is naar nieuwe locaties voor 2025 en daarna. Op basis van hun studie schat CBRE dat er tegen 2025 alleen al voor e-commerce in Europa nog 22 miljoen vierkante meter logistieke ruimte moet bijkomen. Dat komt neer op zo’n 600.000 vierkante meter in België. De achterliggende berekening is dat voor elke miljard euro omzet die e-commerce extra genereert, er ongeveer 75.000 vierkante meter extra logistieke ruimte nodig is. Daarnaast zien we dat er in zowat alle sectoren hogere voorraden worden aangehouden als gevolg van de stokkende supply chains.”

Schaarste drijft ontwikkelaars naar brownfields

VCM: Extra magazijnruimte creëren is natuurlijk eenvoudiger gezegd dan gedaan. Net als andere ontwikkelaars hebben jullie het ongetwijfeld niet makkelijk om nog geschikte ruimte te vinden. Hoe kan er in de toekomst voor voldoende vers aanbod worden gezorgd?
K. Verstraeten: “Geschikte gronden vinden wordt inderdaad een grote uitdaging. In 2012 werd er in de meeste Europese landen nog vlot groene ruimte toegewezen voor industriële ontwikkelingen. Tegenwoordig is men terecht niet meer happig om het schaarse groen op te geven. Gaandeweg is ook de wetgeving overal in Europa daarop afgestemd. Dat maakt dat de grondschaarste de laatste paar jaar acuut is geworden. De grondprijzen zijn verdubbeld en soms zelfs verviervoudigd.”
 
“Dat is meteen ook de reden waarom er sinds kort meer ‘brownfield’ herontwikkelingen plaatsvinden. Vroeger bleef men de gebouwen op zulke terreinen vaak suboptimaal gebruiken, want het kostte te veel om ze door hoogwaardige gebouwen te vervangen. Maar de grondprijs voor bouwrijp terrein is intussen zo sterk gestegen dat zelfs zware saneringsdossiers economisch plots toch haalbare kaart worden. Het is wel zo dat zo’n herontwikkeling makkelijk dubbel zolang duurt dan wanneer je op een greenfield bouwt. Dat kan ook een rem op het aanbod betekenen. We kunnen dus gerust stellen dat blijven zorgen voor voldoende ruimte op strategische locaties de allergrootste uitdaging van de toekomst is.”

TC