Vraag naar recordhoogte, snelste stijging ooit

Sinds 2015 legt de Prologis Logistics Rent Index de trends in netto effectieve huurprijzen bloot voor de belangrijkste logistieke vastgoedmarkten van Noord-Amerika, Europa, Azië en Latijns-Amerika. “Vrij uniek is dat wij binnen onze methodiek vooral kijken naar de netto huurprijzen voor logistieke panden. Exclusief incentives, want die kunnen zorgen voor een vertekend beeld van de markt”, aldus Dirk Sosef. “Verder vinden we het belangrijk om bij deze studie te werken via een top-down benadering. Binnen mijn functie heb ik bijvoorbeeld een goed Europees beeld, maar Sander en zijn team weet beter wat er zich precies binnen België en Nederland afspeelt. Al die inzichten nemen we mee.”

Bij het opstellen van de index combineert Prologis Research zijn lokale inzichten in de marktdynamiek met de gegevens van zijn mondiale portefeuille. De huurprijzen op regionaal en wereldwijd niveau zijn gewogen gemiddelden, op basis van de geschatte marktomzetten.

Verenigde Staten en Canada op kop
Wereldwijd moeten huurders van logistiek vastgoed steeds dieper in de buidel tasten. De stijgingen in de cijfers van het voorbije jaar liegen er niet om (zie figuur). Vorig jaar namen de huurprijzen wereldwijd met maar liefst 15% toe. In de VS en Canada bedroeg de verhoging zelfs 17,6%, in Europa bleef de stijging beperkt tot 7,2%. In China en Japan was de stijging met respectievelijk 2,3% en 0,9% het meest bescheiden.
Een van de belangrijkste redenen voor die stijging is wel de gestaag groeiende vraag, zeker op de meest aantrekkelijke locaties. Die recordvraag wordt gedreven door de nog steeds sterke economie en sectorspecifieke factoren, zoals de groei van e-commerce. Wat ook meespeelt, is het feit dat retailers hun voorraden opvoeren om consumenten zeker op tijd te kunnen beleveren. Uiteraard spelen de frequente supply chain verstoringen van de afgelopen jaren hierbij in het achterhoofd van de beslissingsnemers.

Daarnaast stuwen ook de piekende bouwkosten en torenhoge grondprijzen de huurprijzen omhoog. Om een idee te geven: in 2021 stegen de prijzen van bouwmaterialen in de VS met 40%, in Europa met 18%. De grondprijzen stegen vorig jaar in de VS en Canada met 50%, in Europa met 40%. Het gaat hier om de hoogste waardestijging van logistiek in de laatste vijftien jaar. Bovendien zorgt de schaarste op de arbeidsmarkt dat aannemers de lonen verhogen om vakmensen aan te trekken.

Dat daarbovenop het opleveringstempo van nieuwe panden vertraagt, helpt uiteraard niet. Die langere doorlooptijden hebben deels te maken met de omvang en complexiteit van moderne distributiecentra. Denken we maar naar de vraag om hernieuwbare energiebronnen en infrastructurele opties voor automatisering. Maar ook de personeelsschaarste, strengere regelgeving en het feit dat materialen trager binnenkomen, spelen een rol.

Doordat het aanbod de groeiende vraag niet kan bijhouden, noteert Prologis meteen de laagste leegstandcijfers ooit. “In België bijvoorbeeld bedraagt die amper 0,8%. Dat is dramatisch weinig”, licht Sander Breugelmans toe. “Ook dat zwengelt de huurprijzen aan.”

FIGUUR
De statistieken voor de wereldwijde huurprijzen in 2021

Mondiale tendensen voor de toekomst
Prologis verwacht dat de mondiale huurstijgingen in 2022 kunnen oplopen tot 10%. Dat komt vooral doordat het aanbod de vraag niet meer kan inhalen. Door de zogenaamde ‘inhaalvraag’ – het neveneffect van de hogere consumptie, de behoefte aan supply chains die zijn afgestemd op omnichannellogistiek en het aanleggen van steviger voorraden – zal de leegstand op een historisch dieptepunt blijven hangen, zelfs als het oplevertempo van nieuwe panden zou toenemen. Ook de inflatie kan de huurprijzen verder opdrijven, aangezien inflatie nieuwbouw duurder maakt.

“Tijdens onze studies merken we dat trends vaak van de ene naar de andere regio overwaaien. Wat we geregeld zien, is dat trends ontstaan in de VS en vervolgens zien we die in het VK opduiken en daarna in Europa. Op die manier kun je soms voorspellen wat op ons afkomt. Zo was Europa later om in te pikken op de trend naar steeds meer e-commerce”, vertelt Dirk Sosef. “Toch zijn er nog altijd wezenlijke verschillen tussen de markten, op het vlak van geografie, demografie, economie, enzovoort. Zo zien we weliswaar overal een opwaartse trend in de grond- en huurprijzen en de ontwikkelkosten, maar of we in Europa ook de enorme stijging zoals in de VS zullen zien, valt te betwijfelen. Typisch binnen landen met een Angelsaksische cultuur is dat de cijfers er veel volatieler zijn. Dat merkten we ook tijdens de financiële crisis, toen de huurprijzen in de VS een nog veel hardere klap kregen dan in Europa.”

Holistische visie op logistiek vastgoed
Het valt ook op dat huurders vandaag bereid zijn om meer te betalen voor de juiste ruimte. Dat komt vooral omdat we de rol van logistiek zien veranderen. “We merken duidelijk dat bedrijven een meer holistische visie op logistiek vastgoed krijgen. Ze vragen zich meer en meer af wat de rol van hun logistiek vastgoed binnen de totale supply chain is. Is dat belang voldoende groot, dan zijn ze best bereid om wat meer te betalen voor een pand op een strategische locatie”, weet Dirk Sosef. “Niet alleen de positie, maar ook de kwaliteit van het magazijn wordt steeds belangrijker. De kostbare medewerkers moeten er voldoende licht hebben en er ergonomisch kunnen werken, het gebouw is liefst zo duurzaam mogelijk en vrachtwagens moeten de nodige ruimte hebben om vlot te manoeuvreren.”

Bovendien mogen we het aandeel van de logistieke vastgoedkosten binnen de totale supply chain kosten niet overschatten. “De personeelskosten bedragen ongeveer 30% en de transportkosten lopen tegenwoordig soms op tot meer dan 50%, terwijl de logistieke vastgoedkosten slechts vijf procent in het totaalplaatje vertegenwoordigen. Als een duurdere strategische locatie betekent dat er minder afstanden moeten worden afgelegd, dan is de keuze vaak snel gemaakt”, klinkt het. “Logistiek vastgoed wordt veel minder dan vroeger als een pure kostenfactor beschouwd, maar meer als een drijver voor een hogere omzet en meer efficiënte operaties. Dat merken we ook duidelijk aan de mensen die aan tafel komen zitten bij onderhandelingen rond logistiek vastgoed. Steeds vaker zitten daar supply chain experten bij.”

“Die tendens kan ik enkel beamen. Toen ik tien jaar geleden met een retailer aan tafel zat, dan zag die zijn distributiecentrum als een noodzakelijk kwaad. Uiteraard wilde hij zijn spullen netjes opslaan, maar dan liefst zo goedkoop mogelijk. Zijn focus lag vooral op de winkels”, voegt Sander Breugelmans eraan toe. “Met de shift naar online is er veel veranderd. Voor Coolblue bijvoorbeeld is het distributiecentrum in Tilburg echt een competitieve differentiator. Dat weerspiegelt zich ook in de cijfers. Zo geven de grote online spelers van deze wereld ca. 100 bps (bps) van hun inkomsten aan de huur van hun magazijnen, vergeleken met 23 à 35 bps in de traditionele supply chains van tien tot twintig jaar terug.”

Proactieve acties
Wat de toekomst betreft, merkt Prologis dat de markt snel blijft groeien. Voor de eerste maanden van 2022 wordt zelfs een versnelling tegenover de cijfers van 2021 genoteerd. De stijgende prijzen in combinatie met de schaarste van panden op strategische locaties, vormt dan ook een grote uitdaging voor bedrijven die momenteel zoekende zijn.

“Om de genoemde redenen, raden we aan om tijdig op zoek te gaan naar een toekomstgericht magazijn op een goede locatie. Soms beseffen het bedrijven toch nog te weinig het strategische belang van hun distributiecentrum, terwijl dat zo cruciaal is om je operaties efficiënt te laten verlopen”, weet Sander Breugelmans. “Omdat personeel schaars is en vierkante meters duur, is het weliswaar verstandig om te kijken of automatisering of robotisering een mogelijkheid is om de beschikbare ruimte optimaal te benutten. Verder worden er veel tussenvloeren gecreëerd om binnen hetzelfde dc nog meer vierkante meters te creëren.”
“Als de huur van je magazijn bijna afloopt, is het ook verstandig om op tijd de gesprekken te starten, om zo onaangename verrassingen te voorkomen. In de Verenigde Staten – waar de druk nog hoger is – merken we duidelijk dat beslissingen naar voren worden gehaald, omdat ze weten dat de prijzen alleen nog maar zullen stijgen”, stelt Dirk Sosef. “En specifiek voor de Belgische markt zou ik bedrijven aanraden om nog meer in clusters te gaan werken. Logistieke parken creëren schaalgrootte, je kunt er infrastructuur delen – van openbaar vervoer tot barge terminals – en je zorgt voor minder maatschappelijke overlast. De sterke stijging van de grond- en huurprijzen zouden een extra motivator moeten zijn om daar werk van te maken.”
TC