Schaarste aan logistiek vastgoed blijft markt parten spelen
JLL maakt jaarlijkse balans op
In 2022 ging de opname van logistieke ruimten er duidelijk op vooruit. Zo blijkt uit de jaarlijkse cijfers van commercieel vastgoedspecialist JLL. Het voorbije jaar werd meer dan één miljoen vierkante meter logistieke ruimte verhuurd en verkocht. Dat komt neer op een stijging met 29 procent tegenover 2021, meteen het op twee na hoogste volume ooit geregistreerd. “Maar dat hoeft niet te betekenen dat 2023 even rooskleurig zal zijn”, waarschuwen ze bij JLL.
In de topjaren 2016 en 2008 werd de groei immers telkens gevolgd door een flinke daling, met respectievelijk 35% en 29% op jaarbasis. Voor 2023 lijkt de vraag gelukkig minder te zullen afvlakken.
Mathieu Opsomer, head of Industrial Agency Belgium bij JLL: “Het aantal aanvragen in onze databank is momenteel vergelijkbaar met dat van vorig jaar. We merken dat het transactievolume wordt gedreven door enkele huurtransacties en onderverhuringen die niet meteen gebaseerd zijn op een concrete logistieke nood. Door de hardnekkige schaarste in het aanbod huren grote logistieke spelers nu vaak oppervlakten ‘op risico’ met het oog op toekomstige logistieke contracten. Daardoor kunnen zij af en toe ruimte die ze te veel hebben, onderverhuren. Door de aanhoudende beperkte beschikbaarheid – op de as Antwerpen-Brussel is die nog steeds minder dan 1% – verwachten we dat die trend zal aanhouden.”
Snelle opname
Een andere vaststelling is dat logistieke projecten waarvan een deel speculatief wordt aangebouwd vaak kort of vlak na de oplevering al huurders hebben. Dat gold ook voor de grootste transactie van 2022, met name de huur door AGP eGlass van 70.000 vierkante meter in Ghent Logistic Campus van Heylen Warehouses/CBRE Investment Management.
In Zeebrugge Green Logistics van Intervest Offices & Warehouses heeft Easylog Solutions recent getekend voor 48.400 m², vlak voor de oplevering van het gebouw. LCP verhuurde in Bilzen dan weer de helft van een project in aanbouw, 22.900m², aan SKF Logistics Services al enige tijd voor oplevering. In het gebouw in Bornem dat LCP beheert voor Tritax Group werd 15.000m² verhuurd aan Crisp vlak na de oplevering.
Waalse as populair
Verder is de Waalse as duidelijk in opmars. Het transactievolume in 2022 bereikte er meer dan het dubbele van 2021. Alleen op de as Antwerpen-Brussel werd een hoger transactievolume op jaarbasis geregistreerd.
In 2022 werden hier 26 logistieke deals genoteerd, tegen 13 op de Waalse as. De grootste transactie op de Waalse as dit jaar: 40.500 vierkante meter voor farma- en healthcare logistiek die op maat van GSK wordt gebouwd door Yusen Logistics en MG Real Estate in het wetenschapspark Crealys in Gembloux (provincie Namen).
Stijging huurprijzen houdt aan
In lijn met de voorbije jaren blijven de huurprijzen stijgen. In 2022 namen de tophuurprijzen of ‘prime rents’ toe in Antwerpen, Brussel en Luik.
“De voor de hand liggende redenen zijn het schaarse aanbod, de gestegen grond- en bouwkosten in combinatie met de aanhoudende grote vraag voor die logistieke toplocaties”, aldus Mathieu Opsomer. “Zo steeg in de Brusselse regio de ‘prime rent’ midden 2022 naar 65 euro per vierkante meter per jaar. De hoge vraag in Luik resulteerde daar in een stijging van de prime rent naar 55 euro per vierkante meter per jaar. Dat betekent een stijging met 4% op jaarbasis.”
Recordjaar voor investeringsmarkt
In 2022 werd het hoogste investeringsniveau ooit geregistreerd in industrieel vastgoed, dus logistiek en semi-industrieel samen. Het volume overschreed voor de eerste keer ooit de kaap van één miljard euro, 77% boven het volume van 2021 en 89% boven het vijfjarig gemiddelde. Bij meer dan vier op vijf transacties ging het om logistieke gebouwen. Toch lag het aantal transacties in 2022 met een jaartotaal van 32 amper boven het vijfjarig gemiddelde. Het uitzonderlijk hoge investeringsvolume is dan ook volledig te danken aan de realisatie van een aantal zeer grote transacties.
Liefst 72% van het investeringsvolume van 2022 kan toegewezen worden aan Belgische investeerders. Ter vergelijking: de voorbije vijf jaar namen Belgische partijen gemiddeld 57% van het volume voor hun rekening. Buitenlandse investeerders waren weliswaar ook vaak aanwezig in de biedprocessen, maar moesten vaak de duimen leggen voor lokale investeerders.
Investeerders drukten evenwel op de pauzeknop in het laatste kwartaal, toen duidelijk werd dat de rendementen voor het eerst sinds meer dan tien jaar aan een opwaartse beweging begonnen. Slechts 5% van het totale investeringsvolume van 2022 werd in dat kwartaal geregistreerd. De interesse van investeerders voor de activaklasse blijft echter intact, waardoor JLL verwacht dat het investeringsvolume opnieuw zal stijgen zodra de markt stabiliseert, vermoedelijk in de tweede helft van 2023.
