Onmisbare schakel binnen Europese strategie

Het was Carl Panattoni die 37 jaar geleden het bedrijf oprichtte. Intussen is Panattoni uitgegroeid tot een van ’s werelds grootste particuliere ontwikkelaars van industrieel en logistiek vastgoed. In eerste instantie lag de focus op de Verenigde Staten en Canada, vanaf 2005 kwamen daar ook het Verenigd Koninkrijk en Europa, waaronder Duitsland, Frankrijk en Nederland, bij. Intussen heeft Panattoni 59 kantoren in Noord-Amerika, India en Europa.

VCM: 2024 wordt het jaar dat Panattoni ook de Belgische markt betreedt. Er zijn weliswaar al heel wat spelers actief in het Belgische speelveld van het logistieke vastgoed. Hoe willen jullie als nieuwkomer het verschil maken?

Robert Dobrzycki: “Tot op vandaag is Panattoni nog steeds een familiebedrijf, dat een wereldwijde spanwijdte combineert met lokale aanwezigheid. Zo zijn er maar weinig spelers in de markt. We zijn in elk geval optimistisch over de mogelijkheden. In onze sector zijn partnerships erg belangrijk om opportuniteiten in concrete realisaties om te zetten. Daarom zijn we nu druk bezig samenwerkingsverbanden te smeden. Samen met onze partners willen we niet enkel hoogstaande opslag- en distributiefaciliteiten ontwikkelen, maar ook aanverwante diensten, zoals ‘asset’ en ‘property management’.”

VCM: Hoe komt het dat jullie nu pas de Belgische markt aanboren?

R. Dobrzycki: “We hebben ervoor gekozen de Europese markt stapsgewijs te verkennen, maar uiteraard kan België als centrale hub niet in het plaatje ontbreken. Zeker de aanwezigheid van belangrijke havens en uitstekende verbindingen naar grote Europese markten, zoals Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk zijn belangrijke troeven. Door duurzame vastgoedoplossingen te ontwikkelen die aansluiten op de specifieke noden van de markt, willen we bijdragen tot de verdere ontwikkeling en verduurzaming van de Belgische infrastructuur. Zo willen we onze internationale klanten die in België aanwezig (willen) zijn meer mogelijkheden geven. Uiteraard richten we ons ook tot lokale spelers. Vanzelfsprekend moeten onze ontwikkelingen voldoende ruimte bieden aan grote klanten, maar aangezien we vaak ook multi-client sites aanbieden, kunnen we ook op de behoeften van kleinere bedrijven inspelen.”

VCM: Hoort daar ook een eigen vestiging in België bij?

R. Dobrzycki: “Ja, binnenkort openen we ons eigen kantoor in Antwerpen. Daarvoor zijn we ondertussen ook met de eerste aanwervingen gestart. Zo hebben we Joren van Hout al als technical development director voor België aangesteld. Hij heeft meer dan twaalf ervaring in de sector en was in zijn laatste betrekking werkzaam als projectmanager voor de infrastructuurprojecten bij de gemeente Westerlo. In zijn nieuwe rol zal hij de contacten coördineren met de publieke sector, aannemers, architecten, engineering en technische consultancybedrijven.”

VCM: Hebben jullie intussen al concrete ontwikkelingen binnen de Belgische grenzen in het vizier?

R. Dobrzycki: “Achter de schermen zijn we al volop aan de slag. Naar verwachting gaat ons eerste project nog in het najaar van 2024 van start. Dat situeert zich in Wallonië, maar meer kan ik daarover nog niet prijsgeven. We kijken er in elk geval naar uit om binnen afzienbare tijd met een mooi aanbod van toekomstbestendige en multifunctionele panden te kunnen uitpakken.”

VCM: In Nederland zijn jullie al jarenlang actief. Zien jullie grote verschillen tussen beide markten en zo ja, willen jullie bij de ontwikkelingen in ons land een andere aanpak hanteren?

R. Dobrzycki: “De Nederlandse markt kennen we intussen door en door. De drijvers voor beide markten zijn vergelijkbaar: centraal in Europa gelegen, met havens, een goede infrastructuur en een welstellende consumptiemarkt. Ook de dynamiek, met schaarste op de hotspots en relatief hoge kosten, is vergelijkbaar. Uiteraard zijn er ook verschillen. We hebben daar research rond gedaan, maar de realiteit zal er ongetwijfeld nog iets anders zien. Dat willen we nu gaandeweg ontdekken. In elk geval is België ideaal gelegen om de Franse markt te bedienen, Nederland is dan weer een interessante uitvalsbasis voor de Duitse markt.”

VCM: Mogen we ervan uitgaan dat het duurzaamheidsaspect ook voor jullie belangrijk is bij de ontwikkeling van nieuwe panden?

R. Dobrzycki: “Duurzaamheid is een speerpunt. Dat zal in België niet anders zijn. Al onze ontwikkelingen worden opgeleverd conform BREAAM-NL, zijn aardgasvrij en – waar mogelijk – maken we gebruik van duurzame bouwmaterialen. We zijn ook continu op zoek naar nieuwe materialen met minder impact op het milieu en demontabele ontwerpen, waardoor materiaal eenvoudig kan worden hergebruikt. Bij elke nieuwe ontwikkeling onderzoeken we eveneens hoe we het zonnepotentieel van het dak optimaal kunnen benutten. We dagen alle partijen met wie we samenwerken ook uit samen met ons op zoek te gaan naar duurzamere oplossingen.”

VCM: Zijn klanten ook bereid meer te betalen voor een duurzaam pand?

R. Dobrzycki: “Grote, internationaal actieve klanten zijn dat zeker. Aan een duurzaam gebouw hangen ook verschillende voordelen vast, denk maar aan lagere operationele kosten. Sommige duurzame maatregelen worden ook vanuit de overheid opgelegd. Een duurzaam gebouw is voor ons – en institutionele beleggers – gewoon waardevoller. Wij voorzien standaard ook steeds meer duurzame technieken en technologieën om dan als het ware naar de markt te ‘pushen’.”

VCM: Ook in België is ruimte op strategische locaties erg schaars. In welke mate nemen jullie brownfield-ontwikkelingen in overweging?

R. Dobrzycki: “In andere Europese landen hebben we al heel wat brownfields aangepakt, waarbij we verouderde fabrieksterreinen en andere in verval geraakte gebieden verduurzamen. Die manier van ontwikkelen is complex en vereist een multidisciplinaire aanpak. Zo kunnen de percelen verontreinigd zijn door chemische stoffen, zware metalen en andere stoffen die schadelijk zijn voor de volksgezondheid en het milieu. Daarom start elke herontwikkeling met een grondig milieuonderzoek. Indien nodig wordt de grond gesaneerd, zodat die veilig is voor nieuwe doeleinden. De verouderde gebouwen vervangen we door een gecertificeerde nieuwbouw, waarbij we materialen uit de sloop zoveel mogelijk hergebruiken.”

VCM: Naast de schaarste van gronden en ruimtes op strategische locaties, wat zijn nog belangrijke uitdagingen in de Europese markt?

R. Dobrzycki: “Op heel wat belangrijke evoluties hebben we zelf weinig invloed: de inflatie, de stijgende kostprijzen voor materialen, politieke uitdagingen, … Vroeger was er bij wijze van spreken geld in overvloed, nu liggen de kaarten helemaal anders. In een omgeving als de onze is het een grote uitdaging goed om te gaan met dat uitdagende prijselement. En verder: zeker greenfield-ontwikkelingen zijn wel ‘needed’, maar niet altijd ‘wanted’ door de lokale overheden en de omgeving. Daarom trachten we steeds mooie gebouwen te creëren die zo goed mogelijk in het landschap geïntegreerd zijn. Zo onderzoeken we de ecologische waarde van onze parken in samenspraak met ecologen en landschapsarchitecten. Groene zones bieden ook ruimte voor ontspanning voor medewerkers en een prettig uitzicht voor de directe omgeving.”

VCM: Tot slot, wat zijn jullie doelstellingen in België tussen nu en pakweg vijf jaar?

R. Dobrzycki: “In de eerste plaats willen we aan een duurzame basis werken. Als we voelen dat er vraag is, dan willen we daar op kunnen inspelen. Maar het is niet dat we tegen een bepaald tijdstip een specifiek aantal vierkante meters ontwikkeld willen hebben. Voor ons als particuliere, niet-beursgenoteerde ontwikkelaar is de druk gelukkig ook minder groot. We vinden het vooral belangrijk dat we panden op goed gelegen locaties kunnen neerzetten. Als het tijd kost om die te verwerven, dan is het maar zo. We deinzen er ook niet voor terug speculatief gronden te verwerven, waar we meteen op kunnen bouwen als we voldoende potentieel zien. Ik geef toe dat we onderweg uitdagingen zullen tegenkomen, maar die gaan we graag aan.”

TC