Markt voor logistiek vastgoed houdt stand in Vlaanderen
JLL focust op de industriële vastgoedmarkt in Vlaanderen en maakt de balans op na drie trimesters in 2020. In dit bijzondere jaar heeft de transactionele markt zelfs tijdens de lockdown niet stilgelegen, zo blijkt. Het wijzigende consumentengedrag en de vrees voor een wijdverspreide heropflakkering van het coronavirus hebben de marktvraag in de eerste jaarhelft sterk beïnvloed.
Logistieke ketens werden herzien en opslagruimtes werden – al dan niet tijdelijk – uitgebreid om grotere voorraden te creëren. Er werden transacties genoteerd op alle logistieke assen en ook de opname van semi-industriële units in kmo-parken bleef op een hoog peil.
Een overzicht:
Voor industrie en logistiek samen werd tot dusver dit jaar in Vlaanderen een opnamevolume van 983.000m² geregistreerd. Dat volume ligt 6% boven dat van dezelfde periode vorig jaar en vertegenwoordigt 83% van de 1.186.000m² die in heel België in dezelfde periode werden verhuurd of verkocht voor eigen gebruik. Tot op vandaag heeft de coronacrisis dus geen negatieve impact op de opnamecijfers. Van de opgenomen ruimtes in Vlaanderen was 46% voor logistiek, iets meer dan de gemiddelde 41% van de laatste 10 jaar, en 54% voor semi-industrie.
JLL stelt vast dat het logistieke opnamevolume standhoudt. Eind september stond het opnamevolume in de gebruikersmarkt van logistiek vastgoed in Vlaanderen op 453.000m², 1% boven het niveau van dezelfde periode vorig jaar. Vergeleken met het tienjarige gemiddelde, ligt het niveau zelfs 20% hoger. Het transactievolume van de eerste drie kwartalen van 2020 is het derde hoogste van het decennium, na dat van topjaren zoals 2011 en 2016. Of 2020 ook een topjaar wordt zal afhangen van het vierde kwartaal, het kwartaal waarin traditioneel het hoogste volume van het jaar wordt gerealiseerd. De marktvraag blijft groot, maar de onderhandeltijd van transacties loopt uit, onder meer door strengere financieringsvoorwaarden en lange vergunningstrajecten.
In de eerste negen maanden van 2020 sprongen enkele transacties in het oog. De top drie wordt gevormd door drie verhuringen waarbij JLL betrokken was: de verhuring van een sleutel op de deur logistiek project van net geen 60.000m² in MG Park De Hulst in Willebroek aan Eutraco, 48.500m² verhuurd voor twee jaar aan Eddie Stobart Logistics in Genk Logistics en de huur van 34.000m² door Eutraco in Tri Access Logistics in Willebroek. Daarnaast begeleidde JLL ook ontwikkelaar Montea bij een primeur voor België: de langetermijn verhuring van het eerste crossdock-gebouw van 9000m², verspreid over twee niveaus met bijhorend terrein – 60.000m² – aan DPD Belgium in Vilvoorde.
Nog een vaststelling is dat de beschikbaarheid verder daalt. De leegstand op de logistieke assen in Vlaanderen bedraagt niet meer dan 2%. In de logistieke zones rond Antwerpen bereikt de leegstand momenteel een historisch laagtepunt van 1,2%. In de omgeving van Brussel en in Vlaams-Brabant is de logistieke leegstand quasi nihil. De lage beschikbaarheidsgraad in combinatie met de risico-averse strategie van ontwikkelaars oefenen een opwaartse druk uit op de huurprijzen.
De ‘prime rents’ of tophuurprijzen zijn in de eerste negen maanden van 2020 gestegen. De tophuurprijs op de as Antwerpen-Brussel steeg 9% van 55 naar 60 euro/m²/jaar, onder druk van de aanhoudende vraag en de extreem lage beschikbaarheid. De huurprijs reflecteert ook de gestegen bouwkosten van duurzame, kwalitatieve logistieke gebouwen. De tophuurprijs die voor de logistieke as Antwerpen-Gent geldt, steeg 2% op jaarbasis, naar 46 euro per m² en per jaar en komt zo op hetzelfde niveau als de tophuurprijs die geldt voor de as E313.
Nog een conclusie van JLL is dat investeerders en logistieke ontwikkelaars vertrouwensvol zijn. In totaal zijn 648.000m² logistieke ruimtes in aanbouw of met opleveringsdatum gepland in de komende 12 tot 15 maanden. Opmerkelijk is dat daarvan 205.000m² – bijna een derde – speculatief wordt ontwikkeld, waaronder Ghent Logistic Campus van Groep Heylen in de haven van Gent, een deel van Genk Green Logistics, de herontwikkeling van Ford Genk en 76.000m² van Lingang in Zeebrugge. Daarnaast zijn in de komende 12 maanden opleveringen gepland van grote ontwikkelingen op maat van gebruikers, zoals 82.000m² voor Kühne & Nagel in Tessenderlo, 60.000m² voor Barry Callebaut in Lokeren en 50.000m² voor H.Essers in Gent. Gemiddeld werd in de voorbije vijf jaar 331.000m² aan logistieke ruimte per jaar opgeleverd in Vlaanderen, wat ongeveer drie kwart van het jaarlijkse Belgische volume uitmaakt.
JLL besluit dat de vraag naar logistieke ruimtes als antwoord op de groei van e-commerce en on-line gestuurde operaties nadrukkelijk toeneemt aangezien dergelijke logistieke operaties extra ruimte nodig hebben voor de behandeling van retours, de individuele verpakking van de verzendingen en grotere stockvolumes. Nieuwe locaties worden geselecteerd in functie van snelle toelevering en de beschikbaarheid van personeel. Er komt ook meer vraag naar stadsdistributie en ‘last mile deliveries’ in grote steden. De vraagt stijgt ook omwille van bufferstocks die worden gecreëerd om in de toekomst disruptie in de supply chain op te vangen. Verder ziet JLL een duidelijke trend naar een beter grondgebruik door de constructie van hogere gebouwen, in combinatie met automatisering, meer laad- en loskades en een betere technische uitrusting inzake internet en data management. Ook binnen het warehouse wordt meer aandacht besteed aan een goede en veilige werkomgeving.
