Logistiek vastgoed scheert hoge toppen

Kenmerkend voor de logistieke markt in 2019 is wel het hoge aantal logistieke transacties. In totaal werden er maar liefst zestig geregistreerd. Daar zaten er drie van meer dan 50.000m² tussen. Zowel de categorie boven de 20.000m² als de categorie tussen 10.000 en 20.000m² stegen boven het vijfjarig gemiddelde uit.

Verschillen in volumes verkleinen

De gemiddelde transactie varieerde van circa 10.000m² op de as Antwerpen-Brussel tot 25.000m² op de as Antwerpen-Gent. Globaal gezien bedroeg de gemiddelde transactie zo’n 15.600m².

Vanuit geografisch oogpunt valt het Jones Lang LaSalle op dat de verschillen in volumes tussen de assen onderling kleiner worden. Antwerpen-Brussel bleef weliswaar in 2019 ook de belangrijkste logistieke as, goed voor een transactievolume van 215.000m², wat neerkomt op 24% van het totale volume. Toch is dat het kleinste aandeel ooit.
Walter Goossens, head of Industrial & Logistics Leasing bij JLL: “Dat is ongetwijfeld te wijten aan de extreem lage beschikbaarheid op die as. De grootste transactie op die as was een verhuring van 23.000m² aan Bakker Logistiek in Boom, gevolgd door een project op maat in Londerzeel van net geen 20.000m² voor Collect & Go. Daarnaast werd 17.000m² verhuurd aan Toyota Material Handling in Willebroek en aan BD MyShopi werd 16.800m² verhuurd in Bornem Logistics.”

Sterke Waalse as

Daarnaast springt in het oog dat zowel de as Antwerpen-Gent als de Waalse as dit jaar een vijfde van het volume vertegenwoordigen. Voor de Waalse as betekent dat meer dan een verdubbeling van het vijfjarig gemiddelde. Op de as Gent-Antwerpen worden de grootste transacties vertegenwoordigd door het distributiecentrum van 60.000m² dat WDP op maat bouwt voor Barry Callebaut en de aankoop van een logistiek gebouw van 36.000m² door het transportbedrijf Hertsens in Kruibeke.

Op de Waalse as investeert Lidl in een kersvers distributiecentrum van 41.800m² in Magna Park La Louvière. Daarnaast breidt Weerts Logistics zijn logistieke pand in Hauts-Sarts Milmort uit met 38.000m². In Luik staat de oprichting van een logistiek platform van 30.000m² voor Cainiao – de logistieke dochter van Alibaba – op de planning en in Heppignies zal Cora een project op maat van 32.000m² huren van WDP.

In 2019 maakten verhuringen 61% van het volume uit, tegenover 39% aankopen voor eigen gebruik. Daarmee zien we een duidelijke stijging in het aantal verhuurtransacties, dat voorbije jaren gemiddeld 53% bedroeg. Ook in 2018 noteerden we al een forse stijging van het aantal verhuringen.  
W. Goossens: “Dat er zoveel wordt gehuurd, zorgt ervoor dat er nog maar weinig leegstand is. Momenteel zitten we nationaal aan een percentage van minder dan 2,5%, maar als we alle minder competitieve panden in de Antwerpse haven eruit halen – komen we aan nog amper 1,7% op de as Brussel-Antwerpen. Uiteraard zitten daar heel wat verhuringen van pakweg twee à drie jaar bij, waarbij bedrijven een tijdelijke oplossing zoeken, bijvoorbeeld omdat ze krap in ruimte zitten of als overgangsscenario. Vandaag is er op die as nog slechts één gebouw van meer dan 30.000m² beschikbaar, namelijk op de Victor Dumontlaan in Willebroek.”

De tophuurprijzen bleven in 2019 hangen op 55 euro/m²/jaar in de periferie rond Brussel. In de omgeving van Antwerpen – en vooral aan de zuidrand – mag je vandaag op 50 euro/m²/jaar rekenen.

Ook op de andere logistieke assen bleven de huurprijzen stabiel, variërend van 43 tot 48 euro per jaar. Een uitzondering op de regel vormt de steeds populairdere Waalse as, waar de tophuurprijzen een stijging van 43 naar 46 euro  kenden. Daar heeft het huidige gebrek aan bestaande kwalitatieve gebouwen zeker mee te maken.
W. Goossens: “Na een lange periode van stabiliteit zien we nu wel een opwaartse druk wat de huurprijzen betreft. Redenen daarvoor zijn de stijgende grondprijzen, de hogere bouwkosten omwille van nieuwe duurzaamheidscriteria en de zeer lage leegstand van vandaag.”

Positieve perspectieven

Wat de projecten betreft, werd in 2019 zo’n 324.000m² opgeleverd, allemaal op niet-speculatieve basis. Dat volume ligt bijna een kwart lager dan het vijfjarig gemiddelde. Een positief signaal is wel dat er voor 2020 al meer dan 430.000m² logistieke projecten in aanbouw bekend zijn. Bovendien staat er voor 2021 momenteel al 306.000m² aan nieuwe projecten gepland.

W. Goossens: “Dat nu al vaststaat dat zo’n groot volume zal worden opgeleverd of onder constructie is, zorgt uiteraard voor erg rooskleurige vooruitzichten op projectmatig vlak. Bovendien zullen daar zeker nog een aantal – mogelijk grote – dossiers bijkomen.”

Ontwikkelaars proberen waar ze kunnen te investeren in strategische grondposities om nieuwe projecten te kunnen ontwikkelen. Met name grondposities met een multimodale ligging zijn zeer gegeerd, aangezien gebruikers steeds meer aandacht hebben voor mobiliteit en duurzaamheid.
W. Goossens: “Je kunt je natuurlijk afvragen waar de grond voor al die nieuwe projecten vandaan blijft komen. Af en toe gaat het gaat het om gronden die door omstandigheden langer dan verwacht zijn blijven liggen. Sommige ontwikkelaars hebben ook nog wel wat grond achter de hand. Toch is het opmerkelijk om vast te stellen dat – ondanks de schaarste die er zeker is – men er toch in slaagt bepaalde deuren open te duwen bij lokale en regionale overheden en nieuwe gronden aan te snijden. Dat bewijst dat als je goed zoekt, wat creatief bent en – in veel gevallen – geduld kunt uitoefenen, er zeker nog mogelijkheden zijn. Maar dat neemt niet weg dat als er morgen iemand bij ons aanklopt en vraagt naar 10.000 hectare kant-en-klare grond, ik de mogelijkheden op één hand kan tellen. MG Real Estate, bijvoorbeeld, heeft nog wel wat reserve op De Hulst in Willebroek. En in Boom heeft Prologis nog een grondreserve om ongeveer 50.000m² te ontwikkelen. Maar die opportuniteiten zijn echt wel dun gezaaid.”

Trends bij verdere ontwikkelingen

Samengevat kunnen we stellen dat 2019 op het vlak van logistiek vastgoed het op een na beste jaar van de afgelopen vijftien jaar was, met een gemiddeld opnamevolume van 225.000m² per kwartaal.
W. Goossens: “Voor 2020 verwachten we dat de vraag naar logistieke gebouwen op peil zal blijven. We merken dat onze zeehavens, binnenhavens en cargoluchthavens belangrijke troeven vormen in de verschuiving naar een steeds meer multimodale logistieke markt. We verwachten dat multimodale projecten een aanzienlijk deel van de toekomstige vraag naar zich toe zullen trekken. Zo zien we vandaag belangrijke ontwikkelingen op multimodale knooppunten, zoals de haven van Zeebrugge en de cargoluchthaven van Luik.”

Daarnaast stellen we vast dat de huidige automatiseringsmogelijkheden het concept van logistieke gebouwen steeds vaker beïnvloeden. “De standaard vrije werkhoogte bedraagt tegenwoordig sowieso 12,20 meter, wat een pallet hoger is dan de 10,80 meter die vroeger gangbaar was”, vertelt Walter Goossens. “Vaak wordt extra ruimte voorzien om werkruimte te ontdubbelen via een mezzanine en dan via aangepaste magazijnsystemen het transport te regelen. Of er wordt een hoogbouwmagazijn voorzien, vaak met nog meer verregaande automatisering. We kunnen gerust stellen dat 20 à 30% van de nieuwe warehouses voorzien van een hoogbouwgedeelte.”

Ondanks de positieve vooruitzichten, zijn er nog steeds een aantal uitdagingen bij toekomstige ontwikkelingen.
W. Goossens: “Zoals aangehaald lopen de bouwkosten steeds hoger op, mede door de steeds strengere duurzaamheidscriteria. Als ontwikkelaars een gebouw willen verhuren, kunnen ze niet anders dan die kosten in hun huurprijzen door te rekenen. Daarnaast blijft het vergunningstraject toch een zeer belangrijke uitdaging. Dat geldt uiteraard minder voor standaardprojecten. Mocht je je pakweg in De Hulst willen settelen, dan is het zeer waarschijnlijk dat je je vergunning binnen de normale wettelijke periode van vier maanden te pakken hebt. Maar als je buiten de lijnen van het geijkte stedenbouwkundige kader wil kleuren, dan ben je meestal veel langer zoet. Daarbovenop komen soms ook nog mobiliteits- en toegankelijkheidsstudies. Een dossier ‘maatschappelijk aanvaardbaar’ krijgen wordt dan ook de uitdaging van de toekomst, zeker binnen een grondgebied als Brussel. We merken wel dat die problematiek ook in de ons omringende landen speelt. Het valt me ook op dat bedrijven dit jaar minder dan vroeger hebben besloten om naar het buitenland uit te wijken om die redenen. De invloed van die zaken op onze competitieve slagkracht als land blijft dus gelukkig beperkt.”