Klimt logistiek vastgoed uit dal?
Jones Lang LaSalle optimistisch over de markt
Voor de logistieke vastgoedmarkt was 2015 een eerder zwak jaar. Volgens vastgoedspecialist Jones Lang LaSalle strooiden vooral de lagere vraag en het uitblijven van grote tenders roet in het eten. Maar naar het einde van het jaar zagen toe we tekenen van heropleving, die zich dit jaar moeten doorzetten. Een stand van zaken kregen we tijdens de voorstelling van de jaarresultaten van Walter Goossens, Director & Head of Industrial & Retail Leasing bij Jones Lang LaSalle.
In 2015 werden ongeveer 37 logistieke transacties geregistreerd, dat is een tiental minder dan het gemiddelde van de laatste 5 jaar. Bovendien ging het in 10 van de gevallen om transacties van minder dan 5.000m². Het aantal transacties van meer dan 20.000m² lag in de lijn van het jaar voordien.
Alle transacties samen waren in 2015 goed voor een totale oppervlakte van 475.000m², 10% minder dan het jaar voordien. Daarmee hebben we vorig jaar het laagste niveau bereikt sinds het dieptepunt in 2010. De marktactiviteit lag op alle assen lager dan het vijfjaargemiddelde, behalve op de as Antwerpen-Gent en op de E313 Antwerpen-Hasselt.
De grootste transactie van 2015 was wel de 58.000 m² die door Goodman op maat gebouwd wordt voor Mobis Parts in de industriezone Ravenshout in Beringen. Daarnaast bouwt Aldi 42.000 m² op maat in Turnhout ter vervanging van een bestaande opslagruimte in Rijkevorsel. Een andere belangrijke transactie is de 36.500m² die MG Real Estate op maat zal bouwen voor DHL op Brucargo met een huurcontract van 15 jaar. Het project werd verkocht aan investeerder GVV Montea. Opvallend is dat maar liefst 90% van de logistieke take-up wordt gerealiseerd op basis van turnkey projecten.
Intussen blijft de prime rent voor logistieke ruimten steken op €55/m²/jaar binnen de logistieke topregio in de Brusselse periferie. Op de as Brussel-Antwerpen schommelt de prime rent tussen de €46 en €48/m²/jaar. Omwille van de hoge kostprijs van gronden noteert Jones Lang LaSalle evenwel een opwaartse druk, die zich dit jaar kan doorzetten.
Investeerders kunnen wat betreft logistiek vastgoed tegenwoordig op een rendement rekenen van zo’n 6,50%, wat lager is dan de 7% in 2014 maar nog steeds hoger dan de 6,15% tijdens het dieptepunt in 2007. Tegenover andere sectoren zoals de kantorenmarkt en shoppingcenters blijft logistiek vastgoed het qua rendement in elk geval een pak beter doen.
De semi-industriële markt daarentegen deed het in 2015 een stuk beter tegenover het logistieke vastgoed. Die markt is tegen het jaareinde gestegen tot ongeveer 980.000 m². Dat betekent 4,7% boven het vijfjarig gemiddelde. Ook het aantal geregistreerde transacties (ca. 650) lag net voor het jaareinde al 9% boven het vijfjarig gemiddelde. Grote aankopen voor eigen gebruik waren onder andere de aankoop van 15.000m² door Proliver in Olen en 15.000m² door TSN in Flémalle, 14.000m² door Deslee Clama in Waregem en 13.000m² door Machiels Building Solutions in Genk. Dit jaar werd in dit segment evenwel geen enkele transactie boven 20.000m² geregistreerd. Voor dit jaar worden opnamecijfers verwacht in lijn met die van die van vorig jaar.
Positieve prognoses
In het slabakkende segment van het logistieke vastgoed werd in 2015 slechts 160.000m² aan logistieke ruimte opgeleverd, wat 51% onder het vijfjarig gemiddelde van 330.000m² ligt. “Gelukkig zit er voor 2016 veel meer in de pijplijn. Momenteel heeft Jones Lang LaSalle voor dit jaar al 450.000m² aan investeringen geregistreerd. Het gaat hierbij louter om niet-speculatieve projecten. Ruim 350.000m² was eind 2015 reeds in aanbouw”, aldus Walter Goossens. Grote recente en toekomstige opleveringen zijn 30.000m² voor Colruyt in Ollignies, 25.000m² voor Skechers op Milmort, en 18.000m² voor DHL Supply Chain in Bornem. In 2016 worden verder ontwikkelingen op maat opgeleverd voor Mobis Parts in Beringen (58.000m²), voor Nike Europe in Ham (40.000m²) en voor DHL Aviation op Brucargo (36.500m²).
In lijn met het economische klimaat verwacht Walter Goossens dat de markt zich dit jaar zal herstellen en dat de vraag opnieuw zal aanzwengelen. “De stijgende e-commerceactiviteiten in ons land zullen ongetwijfeld een positieve invloed hebben op de vraag naar logistiek vastgoed. Vorig jaar groeide de markt in België met niet minder dan 12%, goed voor een omzet van zo’n 4,9 miljard euro. De grootte van die impact zal evenwel ook afhangen van de regelgeving, bijvoorbeeld van de mate waarin nachtarbeid in de sector mogelijk wordt gemaakt. De voorbije jaren heeft Nederland al verschillende projecten in die sector weggekaapt, dus België heeft een inhaalbeweging te maken”, zo klinkt het.
De stijgende vraag naar stadslogistiek schept eveneens potentieel, met name voor panden aan de rand van de stad en sites die cross-docking aanbieden. “Tot slot verwachten we veel van de multimodale ontwikkeling Trilogiport in Luik”, besluit Walter Goossens. “De hele site beslaat 110 hectare, de logistieke zone 40 hectare met een bebouwbare oppervlakte van maar liefst 200.000m². Bedrijven beschikken er over spoorwegtoegang en een ligging vlakbij het Albertkanaal. Er is tevens een containerterminal, die beheerd zal worden voor DP World. De eerste ontwikkelingen op het terrein zijn gepland voor dit jaar. In eerste instantie zal DL Trilogipart er gebouwen met een oppervlakte van 10.000m² tot 50.000m² bouwen. Dergelijke sites met multimodale mogelijkheden bieden volgens ons ook heel veel potentieel naar de toekomst toe."
