JLL analyseert recordjaar 2021 voor industriële en logistieke vastgoedmarkt
Logistiek vastgoedbedrijf JLL werpt zijn licht op de industriële en logistieke vastgoedmarkt in België anno 2021. Met een recordaantal transacties registreerde de gebruikersmarkt haar beste opnamevolume ooit. Met name semi-industrieel vastgoed presteerde uitstekend in 2021, vooral door het grote aantal transacties in nieuwe bedrijvenparken. Volgens JLL bleef de vraag naar logistieke ruimten op peil, maar worden opnamevolumes afgeremd door de grondschaarste en door de lage onmiddellijke beschikbaarheid. De vraag is of de vastgoedmarkt in 2022 hetzelfde ritme kan aanhouden. JLL zet de uitdagingen en de markttrends die zich als antwoord daarop aftekenen op een rij.
In 2021 werd een totaal opnamevolume van 2,85 miljoen vierkante meter geregistreerd, alleen 2016 deed beter. Het opnameniveau van 2021 ligt ook 15% boven dat van het lockdownjaar 2020, en – meer betekenisvol – ook 12% boven het vijfjarig gemiddelde en maar liefst 25% boven het tienjarig gemiddelde. Toch zijn er volgens JLL verschillen merkbaar tussen de marktsegmenten, met semi-industrie die het hoogste volume ooit liet optekenen en logistieke take-up die ondanks een hoge marktvraag van gebruikers wat terrein prijsgaf. Een analyse van de logistieke tak, volgens JLL:
Hoge vraag, laag aanbod
In 2021 werden in België 813.000m² logistieke ruimte verhuurd en verkocht. Dat transactievolume ligt 17% onder het volume van 2020 – toen één transactie met WDP/Legio Invest (X2O, Overstock Home/Garden) van 150.000m² in WDPort of Ghent goed was voor 15% van het jaarvolume. Het jaarvolume 2021 ligt ook 21% onder het vijfjarig gemiddelde, maar wel nog 6% boven het tienjarig gemiddelde. De voor de hand liggende reden is de aanhoudende aanbodschaarste. Zo is er op de belangrijkste logistieke as Antwerpen-Brussel minder dan 1% van de logistieke gebouwenstock onmiddellijk beschikbaar en elders nergens meer dan 4%. Bovendien is de marktvraag zo hoog dat de huidige beschikbaarheid over enkele maanden opgenomen zal zijn.
De geografische spreiding van de logistieke transacties in 2021 toont aan dat drie kwart van de transacties (76%) in het Vlaams Gewest plaatsvonden, een vijfde (22%) in het Waals Gewest en de rest in Brussel. In oppervlakte vertegenwoordigt het Vlaams Gewest zelfs 81% van het totale opnamevolume. De logistieke as Antwerpen-Brussel liet met 28 transacties met een totale oppervlakte van 228.800m² het hoogste aantal transacties optekenen. In opnamevolume komt Antwerpen-Brussel echter op de tweede plaats, net achter de as E313 Antwerpen-Limburg-Luik, waar een opname van 271.700m² in 17 transacties werd geregistreerd. Op de derde plaats in opnamevolume komt de as Antwerpen-Gent, met een totale ‘take-up’ van 169.000m² in 11 transacties, vooral dankzij nieuwe projecten in de havenzone in Evergem.
Evenveel transacties werden genoteerd op de Waalse as, maar het totale opnamevolume is daar iets lager: 93.500m². Daarnaast werden op andere locaties buiten de centrale assen, vooral in de provincie West-Vlaanderen, ook nog 50.000m² geregistreerd in 7 transacties.
Er waren in 2021 geen individuele transacties boven 50.000m². De grootste transactie van 2021 was de verhuur aan Eutraco van 45.000m² in MG New Docks, een uitbreiding nadat Eutraco eerder al tekende voor 25.000m² in hetzelfde project.
De gemiddelde logistieke transactie wordt de laatste drie jaar steeds kleiner: in 2021 was de gemiddelde transactie 10.987m² groot, hetzij 22% lager dan het vijfjarig gemiddelde. Gezien de stijgende vraag naar stadslogistiek zal de trend naar kleinere logistieke oppervlakten volgens JLL nog aanhouden.
In 2021 resulteerde de opwaartse druk op de huurprijzen als gevolg van het lage aanbod en de gestegen grond- en bouwkosten in een stijging van de ‘prime’ rents of tophuurprijzen. Voor logistieke ruimten steeg de prime rent – die voor de as Antwerpen-Brussel – naar een prijsvork tussen 55 en 60 euro per vierkante meter per jaar. De hoogste stijging werd genoteerd op de Waalse as, waar de prime rent nu 48 tot 53 euro per vierkante meter per jaar bedraagt, en langs de E313, waar de hoge vraag de huurprijzen met 4% deed stijgen tot de huidige prijsvork van 43 tot 48 euro per vierkante meter per jaar gelden. In Gent variëren tophuurprijzen voor logistiek van 44 tot 48 euro per vierkante meter per jaar.
Uitdagingen en trends
Om hetzelfde hoge opnameniveau aan te houden, zullen marktspelers volgens JLL een antwoord moeten vinden op een aantal uitdagingen die het opnamevolume zouden kunnen afremmen.
- Grondschaarste. Dat de marktvraag groot is, houdt niet noodzakelijk in dat het opnamevolume ook groot zal zijn. Het gebrek aan aanbod remt de laatste jaren de transactievolumes af. Opslagruimten op maat hebben de voorkeur van gebruikers, maar bouwgrond is moeilijk te vinden en wordt door de schaarste ook steeds duurder. Bovendien beantwoordt beschikbare grond soms niet aan de criteria van de gebruiker, waardoor tijdelijke oplossingen in afwachting van betere opties zich opdringen.
- Duurzaamheidscriteria. Ook industrieel en logistiek vastgoed wordt steeds groener. Investeerders nemen ESG (Environmental, Social, Governance) criteria op in hun lastenboek en nopen ontwikkelaars tot het bouwen van ‘groene’ opslagplaatsen met aandacht voor duurzame bouwmaterialen en -processen en een hoge certificering.
- Ontwikkelingsrisico. Er wordt weer meer speculatief ontwikkeld: 18% van de logistieke ruimte in aanbouw is speculatief. Toch bleef het risico dat ontwikkelaars namen in 2021 beperkt tot enkele projecten die slechts gedeeltelijk speculatief gelanceerd werden. Voorlopers zijn Heylen Logistic Campus en MG Docks Gent.
- Stadslogistiek. De grote vraag naar stadslogistiek zal zorgen voor meer, maar kleinere, transacties. Kleinere stedelijke distributiecentra kunnen de levertijden – en dus ook de kosten van de levering – verkorten, wat vooral voor voedingsmiddelen en e-commerce interessant is. Dat biedt opportuniteiten voor de reconversie van oudere industriële gebouwen die dicht bij stadskernen gelegen zijn. Ook grote marktspelers positioneren zich om aan deze stedelijke logistieke vraag te kunnen beantwoorden. Daarbij kunnen de criteria die vaak van gebruiker tot gebruiker verschillen, een uitdaging vormen.
- Onderverhuring. Het aanbod aan onmiddellijk beschikbare ruimten is dermate schaars dat grote gebruikers in anticipatie van toekomstige vraag tekenen voor de huur van grotere opslagruimte in nieuwe projecten dan strikt nodig. Als zij de oppervlakten bij oplevering niet zelf wensen te gebruiken, vormt dat een potentieel voor onderverhuring, waar gezien de grote marktvraag vrij gemakkelijk kandidaten voor worden gevonden.
- Investeringsrisico. In voorgaande jaren werden – eventueel gedeeltelijke – sale & lease-back-transacties een interessante voorwaarde voor de aankoop van grote sites, omdat ze voor een zeker rendement zorgden. In de huidige context waarbij de vraag zo groot is dat er vrijwel zeker binnen een aanvaardbare termijn nieuwe gebruikers worden gevonden, vormt een naakte verkoop zonder huurgarantie veel minder een probleem.
Het investeringsvolume in 2021 bereikte het op een na hoogste niveau ooit, ondanks de aanhoudende aanbodschaarste door het gebrek aan speculatieve ontwikkelingen. In 2021 bedroeg het investeringsvolume in industrieel vastgoed in België bijna 580 miljoen euro. Dat is 26% lager dan het beste jaar ooit, 2020, dat een recordjaar was waarin portfolio’s van AG Real Estate en Weerts werden verkocht. Het volume van 2021 ligt 23% boven het vijfjarig gemiddelde.
De grootste transactie van 2021 was de aankoop van Ghent Logistic Campus in Evergem door CBRE Investment Management. Voor dat nieuwe ontwikkelingsproject van 180.000m² door Heylen Warehouses in het Gentse zeehavengebied werd 180 miljoen euro neergeteld.
Van het totale aantal van 34 transacties in 2021 waren er 11 of 32% sale-and-leasebacks, tegen 9% gemiddeld in de vijf voorgaande jaren.
Bron: JLL
