Houdt u de regie bij het ontwikkelen van nieuw logistiek vastgoed?

De aanwezige logistieke professionals – vooral werkzaam bij ontwikkelaars, beleggers en gebruikers van logistieke panden – luisteren eerst naar het welkomstwoord van Groenewout-directeur Mari van Kuijk. Daarna is het architect Lukas Ruijs van C5 Architecten die uitleg geeft over de metamorfose van het voormalige kloostercomplex in een fraai, eigentijds hotel.  Vervolgens is het tijd voor de individuele sessies.

Meten, verifiëren en bewaken

Is een WELL-certificaat een hype, of niet? Die vraag werpt Wytze Boekhout van adviesbureau C2N op. WELL biedt een kader voor het meten , verifiëren en bewaken van gebouwfuncties ten aanzien van de gezondheid en het welzijn van zijn gebruikers, waardoor hun tevredenheid en productiviteit stijgt. WELL gaat niet uit van het gebouw, maar van de gebruiker. Het aantal WELL-registraties in Nederland steeg in twee jaar van 4 naar meer dan 35. Volgens een deelnemer is een distributiecentrum in Tilburg bijna door de certificering heen. Toch focust WELL zich vooral nog op kantoren, dit blijkt onder andere uit de certificeringskosten die gebaseerd zijn op het aantal vierkante meters van een asset. Gezien de schaalgrootte van logistieke panden is hier nog een vertaalslag benodigd. Na wat discussie met de aanwezigen, lijkt de conclusie dat WELL geen hype is, maar een blijvertje.

Download de presentatie van Wytze Boekhout, C2N

Het financiële spel

Jan van den Hogen van institutioneel belegger DekaBank legt kort en krachtig uit hoe het financiële spel rondom aankopen gespeeld wordt. Vier inkomensstromen zijn van belang, schetst hij: “De cashflow (de huur), waardestijging, het hefboomeffect (leverage) en belastingconstructies.” De belangrijkste factor voor het behalen van een financieel resultaat is een langjarig marktconform huurcontract. “Die huurder kan best om een deel van de ontwikkelwinst vragen, om daarmee aanloopkosten in zijn processen te financieren. Dat gebeurt nu niet.” Een ontwikkelaar in de zaal zegt dat de werkelijkheid wel wat complexer is – iets wat Van den Hogen beaamt – en dat huurders incentives krijgen. Van den Hogen: “Wat ik wil laten zien, is dat het de belegger vaak niet meer om de stenen gaat of het prijsverschil tussen stichtingskosten en verkoopprijs, maar om de langjarige cashflow. Beleggers beschouwen een dc daardoor als een financieel product.”

Download de presentatie van Jan van den Hogen, DekaBank

Regie houden

De logistieke vastgoed markt is booming. Als je op zoek bent naar een andere bedrijfslocatie, waar moet je dan op letten en hoe moet je dit proces aansturen en inrichten? Het is van belang om te proberen zelf de grondpositie in handen te krijgen, legt Mari van Kuijk uit. Hij spreekt in zijn presentatie over hoe je vergelijkbare aanbiedingen kunt krijgen, waarom je niet te snel met je project de markt op moet gaan en over alternatieve routes om te komen tot een huurcontract. Van Kuijk: “Allemaal zaken die als primair doel hebben om als huurder/gebruiker de regie te houden in dit spel en de waarde die je inbrengt, omdat je gaat huren, ook te kunnen vertalen naar voordelen voor je project.”

Download de presentatie van Mari van Kuijk, Groenewout

In de pauze en na afloop is er ruimte om te netwerken en dat gebeurt ook volop. Jan Walraven, director supply chain development bij Staples blikt met voldoening terug. Het was niet zijn eerste inspiratiesessie bij Groenewout, zegt hij. “Het zijn korte en krachtige bijeenkomsten die je even uit de waan van de dag halen. De bijdrage van DekaBank vond ik erg interessant en zette me aan het denken. Misschien moeten we toch eens proberen om de belegger eerder in het ontwikkelproces aan tafel te krijgen om lagere aanvangskosten te realiseren.”