Hoge vraag naar logistiek vastgoed houdt aan

Maar liefst 74% van de respondenten aan het wereldwijde onderzoek verwacht een stijging van meer dan 5% in de vraag, zelfs in vergelijking met de hoge opnameniveaus van vandaag. Daarvan gelooft 28% dat de vraag zelfs tot 20% kan toenemen. De bevraging zoomde in op een reeks factoren die impact hebben op de toekomstige vraag van gebruikers in deze dynamische sector. De antwoorden kwamen van 720 logistieke experts van JLL in 43 landen en werden afgetoetst bij verschillende belangrijke klanten van de organisatie.

Van de bevraagde experts verwacht 71% dat de vraag vooral in de e-commercesector aanzienlijk zal groeien. Verder wordt een sterke vraag naar opslag- en distributiefaciliteiten verwacht voor de expres- en pakketbezorging, 3PL-logistiek, gezondheidszorg, biowetenschappen en de bouwsector. “Die brede groeibasis sterkt het vertrouwen dat de stijging in de vraag aanzienlijk kan zijn”, aldus Mathieu Opsomer, head of Industrial & Logistics Leasing JLL Belgium.

Vorig jaar was e-commerce al de uitblinker in de logistieke sector, met de hoogste groei op jaarbasis in huurtransacties wereldwijd. In Europa was e-commerce goed voor 22% van de totale logistieke en industriële leasing, in de Verenigde Staten was dat 16% en in China zelfs een derde.

Verder komt uit de enquête naar voren dat de sector nog sneller moet overschakelen naar duurzame oplossingen. De druk om de economie koolstofvrij te maken blijft immers sterk toenemen. Vandaag focust de sector vooral op oplossingen die directe kostenbesparingen opleveren, zoals het verbeteren van de energie-efficiëntie. Maar liefst 73% van de respondenten wereldwijd beschouwt die energie-efficiëntie zelfs als de hoogste prioriteit. Het lijkt erop dat Europa hierin het verst staat, met het hoogste percentage aan respondenten dat stelt dat huurders al significante acties op dat vlak ondernemen (40%). Nederland (69%) en Frankrijk (55%) zijn hierbij de koplopers.

“We kunnen er niet omheen dat duurzaamheid een steeds belangrijkere beslissingsfactor wordt voor bedrijven en ontwikkelaars/investeerders. Dat zal een groeiende vraag naar duurzame logistieke gebouwen met zich meebrengen”, stelt Jon Sleeman, director of Research, Industrial and Logistics EMEA bij JLL. “Gebouwen die vanuit ecologisch perspectief niet duurzaam zijn, zullen bijgevolg hun aantrekkingskracht verliezen, zowel binnen de huurders- als de investeringsmarkt.”

Of de groeiende vraag zich in een even hoge opname zal vertalen, is evenwel de vraag. Het wereldwijd beperkte aanbod aan kwalitatief logistiek vastgoed zal ongetwijfeld een rem zetten op het aantal transacties en de bijhorende volumes. De respondenten merken nu al dat bedrijven hun beslissingen uitstellen wegens ruimtegebrek. Zo beschouwt 65% van de respondenten in Duitsland, China, Nederland en Australië de beperkte beschikbaarheid van bouwgrond als de grootste belemmering voor de vraag van huurders.

Verder blijkt uit de studie dat de grootte van het pand een belangrijke factor is voor huurders. Die grootte heeft immers een grote impact op de doorvoer- en opslagcapaciteit en de flexibiliteit.
Jon Sleeman: “Wereldwijd verwachten we dat de komende drie jaar gebouwen tussen de 10.000 en 50.000m² het meest in trek zullen zijn. Binnen EMEA maken de dichtbebouwde omgeving en de hoge grondkosten nog grotere gebouwen economisch vaak minder haalbaar voor veel ontwikkelaars en huurders. Volgens onze enquête verwacht bijna 40% ook een aanzienlijk grotere vraag naar gebouwen van minder dan 5.000m². In Duitsland voorspelt zelfs de helft van de respondenten meer vraag naar dergelijke faciliteiten. Die stijgende vraag naar kleinere centra hangt voor een groot deel samen met de groei van stedelijke logistieke oplossingen.”

Wat de toekomst betreft, wordt verwacht dat technologie een belangrijke rol zal spelen bij de transformatie van gebouwen en toeleveringsketens, zodat de schaarste van gronden en gebouwen de groei niet al te veel afremt. “Momenteel zijn het vooral de grotere huurders en ontwikkelaars met wereldwijde en regionale netwerken die automatiseringsoplossingen en meer geavanceerde ruimtebesparende technologieën invoeren. Toch is 90% van de respondenten wereldwijd het ermee eens dat investeren in automatisering en robotica ‘the way to go is’. Daarbij verwachten we dat het vooral de e-commercebedrijven zijn die het voortouw zullen nemen.”

Belgische markt op kruissnelheid

Ook in België en zeker in Vlaanderen is het nijpende tekort aan (ruimte voor) logistiek vastgoed een groot probleem. Dat zorgt ervoor dat bedrijven hun logistiek vastgoed steeds vaker net buiten de logistieke hotspots gaan zoeken, zo blijkt ook uit de tussentijdse cijfers van de Belgische poot van Jones Lang LaSalle. Die uitwijkmogelijkheden zorgen ervoor dat de stijgende vraag zich wel nog steeds vertaalt in een hoog transactievolume.
Mathieu Opsomer: “Het ziet er dan ook naar uit dat 2021 opnieuw een uitstekend jaar wordt voor het segment. Het semi-industriële segment doet het weliswaar nog beter dan het logistieke vastgoed. Als we het semi-industriële en het logistieke segment samentellen, komen we momenteel aan een 920.000m², waarvan logistiek ongeveer 36% vertegenwoordigt. Drie vierde van die opname werd in Vlaanderen gerealiseerd.”
 
Als we inzoomen op de logistieke cijfers, komen we voor dit jaar al aan 28 logistieke transacties in Vlaanderen. Die situeren zich nog steeds grotendeels op de belangrijkste assen. Op de populaire as Antwerpen-Gent werd ongeveer 80.000m² opgenomen, wat 30% minder is dan het vijfjarig gemiddelde aan het eind van het derde kwartaal. De as Antwerpen-Brussel is goed voor 72.150m², wat maar liefst 60% minder is dan het vijfjarig gemiddelde. “De lagere opname op die assen heeft uiteraard alles te maken met de schaarste aan logistiek vastgoed op die as”, legt Mathieu Opsomer uit. “Op de as van de E17, bijvoorbeeld, is intussen zo goed als niets meer beschikbaar. Zelfs in de Gentse haven wordt het lastig om voor de langere termijn nog grote oppervlaktes te vinden, terwijl daar een viertal jaar geleden nog ruimte genoeg was. Op de as Antwerpen-Limburg zien we dan weer een stijging van 32%, wat neerkomt op een opname van 154.000m². We zien dus een duidelijke verschuiving richting Limburg. Voor wie nu nog grote ruimtes zoekt, kan het interessant zijn om de Vlaamse grens over te steken, richting Henegouwen. Rond Moeskroen en Doornik zijn nog heel wat grote oppervlaktes beschikbaar. Daar zien we ook intercommunales heel proactief meewerken en handig inspelen op de tekorten in Vlaanderen.”

De grootste transactie van het jaar tot dusver is de verkoop van een logistiek gebouw van 33.500m² door Gosselin in Schoten. Connect+ Group, Eltra en Van Moer Logistics huurden in totaal 50.000m² in Ghent Logistic Campus in Evergem. Verder huurde bottelarij Konings 27.700m² logistieke ruimte in Ham. In Genk Green Logistics huurde Eddie Stobart Logistics 25.000m² en in de Industriezone van Tohoregen huurde XPO Logistics onlangs 20.000m².

Als we de logistieke pijplijn in Vlaanderen erbij nemen, dan zitten de cijfers tegenover het vijfjarig gemiddelde zeer goed. Tot op vandaag werd er 529.000m² aan ruimte gerealiseerd. In het recordjaar van 2016 was dat uiteindelijk 550.000m². Bovendien zullen er volgens Jones Lang LaSalle in het laatste kwartaal nog enkele belangrijke transacties worden gerealiseerd, waardoor het cijfer van 550.000m² tegen het jaareinde haalbare kaart is.

Onder druk van de grote vraag en de weinige speculatieve ontwikkelingen zijn – net zoals elders in Europa- de ‘prime yields’ verder gedaald. De huidige prime yield voor logistiek vastgoed bedraagt 3,85% in Antwerpen en 4,10% in andere logistieke zones in Vlaanderen, met verder neerwaarts potentieel.

Gezien de grote vraag en het beperkte aanbod blijven de huurprijzen verder erg hoog. Op de as Antwerpen-Brussel betaal je voor logistiek vastgoed nog steeds rond de 60 euro/m²/jaar. Op de E313 noteren we huurprijzen van 48 euro/m²/jaar, wat een stijging is van 4% tegenover vorig jaar. Op de as Antwerpen-Gent bedragen die 46 euro/m²/jaar, wat neerkomt op een stijging van 2%. Op andere locaties in Vlaanderen mogen we rekenen op prijzen rond de 41 euro. En aangezien de vraag dus erg hoog zal blijven, wordt ook niet verwacht dat die huurprijzen meteen zullen dalen.
TC