E-commerce stuwt vraag naar magazijnen

Het jaar 2016 was een topjaar voor logistiek vastgoed. JLL registreerde eind november 58 logistieke transacties voor in totaal 975.000 vierkante meter. Dat volume zou tegen het jaareinde nog stijgen naar één miljoen vierkante meter en daarmee het recordvolume van 2008 evenaren. Het behaalde jaarvolume in 2016 is meer dan het dubbele van 2015, en ligt ook 56% boven het vijfjarig gemiddelde. De opnamevolumes stegen onder impuls van tendensen als e-commerce, centralisatie en de toename van grote sleutel-op-de-deurprojecten. Walter Goossens, head of industrial & retail leasing bij JLL: “Bij onze analyses volgens sectoren zien we dat de combinatie van retail & e-commerce intussen goed is voor een volume van 318.000 vierkante meter. Dat is 250% meer dan het jaar voordien.”

​Multi-channel

Het blijft wel een feit dat België haast geen magazijnen heeft voor pure e-commercespelers die alleen via het internet verkopen. Vente-Exclusive is daarop de bekendste uitzondering, maar de internationale kleppers van de e-commerce als Amazon, Zalando, Alibaba, Bol.com, enzovoort vestigen zich voorlopig liever in de buurlanden.
Walter Goossens: “In Nederland is de groei van het logistiek vastgoed zelfs nog groter dan in ons land. In België gaat het vooral om de multi-channel logistiek waarbij bedrijven zowel aan winkels als bij de consument thuis leveren. Dat zorgt nu voor een expansie van benodigde bedrijfsoppervlakte en het effect wordt nog versterkt door de nieuwe wettelijke regeling voor nachtwerk. Het vergt tegelijk een zorgvuldige evenwichtsoefening: de betrokken bedrijven moeten de juiste balans vinden tussen efficiëntie en rentabiliteit en dat zal niet altijd eenvoudig zijn.”
 
Voorbeelden van die tendens zijn de bouw van 51.500 vierkante meter magazijnen op Antwerp East Port in Grobbendonk voor de logistieke dienstverlener Ceva die er de distributie van Converse-producten (waaronder de All Stars-sneakers) zal verzorgen. Decathlon gaat naar een nieuw distributiecenter in Willebroek van 40.400 vierkante meter om vandaaruit zowel de eigen winkels te beleveren als e-commerceklanten te bedienen. In de B2B-sfeer is er het nieuwe gebouw van 39.000 vierkante meter van TVH in Waregem. De wisselstukken voor heftrucks en andere industriële voertuigen worden vandaaruit naar de hele wereld verzonden. Die bestellingen komen vooral via de webshop binnen. 

​Grote transacties

Walter Goossens wijst erop dat de recordcijfers in verkochte en verhuurde oppervlakte 102% hoger liggen dan vorig jaar, maar dat het aantal transacties minder sterk gestegen is (45%). De gemiddelde overeenkomst is dus een stuk groter geworden. “In 2016 zagen we vooral een stijging van het aantal transacties voor grote oppervlaktes: zeventien voor magazijnen van meer dan 20.000 vierkante meter, achttien voor logistieke gebouwen van meer dan 10.000 vierkante meter. Het jaar daarvoor was dat nog respectievelijk tien en vijf. We zien dus een trend naar grotere oppervlaktes. De grootste activiteit is de bouw van nieuwe magazijnen voor Katoen Natie op Antwerpen Linkeroever met 100.000 vierkante meter in het bestaande Loghidden City. 

Kader: ​Jost neemt Trilogiport over

Net voor het nieuwe jaar maakte Jost Group bekend dat het de concessie van Deutsches Lagerhaus Trilogiport (DLT) overneemt. Daardoor krijgt het een site in handen van 300.000m² aan het Albertkanaal en meteen drie kwart van de site van Trilogiport. Jost zal daar tegen september 2017 een eerste magazijn van 37.000 m² in gebruik nemen. Jost Group maakt nu bekend dat het van plan is om tegen 2021 meer dan 180.000m² magazijnen neer te zetten op de site, dat is 20.000m² meer dan in de oorspronkelijke plannen van DLT. Walter Goossens van Jones Lang LaSalle licht toe: “Aanvankelijk was voorzien dat er vier afzonderlijke magazijnen zouden komen om op die manier verschillende partijen te kunnen huisvesten. Nu komt de site in handen van één partij en die kan dan opteren om minder maar grotere magazijnen te bouwen en zo meer overdekte oppervlakte te creëren.”
Jost Group, de grootste transportfirma van Wallonië, stelt dat het om een uitbreiding van de activiteiten gaat omdat de andere vestigingen van de groep te krap werden. Jost Group is vooral actief in het Luikse en wil ook synergievoordelen creëren tussen de magazijnen in de regio door medewerkers tussen de locaties te kunnen verplaatsen. De andere vestigingen blijven dus behouden en daarmee komt de totale magazijnoppervlakte van de groep tegen 2021 op 500.000m². Jost stelt 2300 mensen tewerk en wil dat aantal nog uitbreiden naarmate de nieuwe activiteiten zich ontwikkelen.
Walter Goossens: “Met de opstart van Jost op Trilogiport verdwijnt meteen ook het grootste terrein voor logistieke activiteiten in België van de markt. Dan blijkt meteen dat er nog heel weinig plaatsen overblijven om grote magazijnen van meer dan 100.000m² te bouwen. Naast Trilogiport had ook Lommel nog zeer veel vrije ruimte maar die wordt nu ingenomen door een park voor zonne-energie. De Ford-site in Genk zou wel nog een uitkomst kunnen bieden. In de loop van dit jaar worden daar de belangrijke beslissingen genomen.”