De jacht op kwalitatieve logistieke ruimte blijft
Logistieke vastgoedmarkt sluit 2018 af met mooie opnamevolumes
Na een trage start maakte de tweede jaarhelft de tijdelijke vertraging in de logistieke vastgoedmarkt ruimschoots goed. Dat blijkt uit de cijfers van vastgoedspecialist Jones Lang LaSalle. Eind 2018 werd afgeklokt op een totaal opnamevolume van ongeveer 825.000 vierkante meter. En het ziet ernaar uit dat de markt de komende jaren op hetzelfde elan verder zal evolueren, met de nadruk op kwalitatieve magazijnen die aan de specifieke eisen van hun gebruikers voldoen.
In totaal kon Jones Lang LaSalle vorig jaar tegen de zeventig transacties registreren. Dat is meteen het hoogste aantal dat sinds de crisis van 2008 werd geregistreerd. Frappant is wel dat bijna twee derde van de transacties in de tweede jaarhelft werden gerealiseerd, waardoor de totale opname het gemiddelde over de laatste vijf jaar zelfs met 16% overstijgt.
Ook opvallend is dat in 2018 vaker werd gekozen om te huren. In 2018 vertegenwoordigden verhuringen maar liefst 59% van het volume, tegenover 41% aankopen voor eigen gebruik. In 2017 was die verhouding net omgekeerd. Dat wijst op een geleidelijke terugkeer van de verhuurtransacties, die over de vijfjarige periode van 2013 tot 2017 56% uitmaakten.
De grootste transactie van 2018 was overigens ook een verhuring, waarbij Barsan Global Logistics besloot om 50.000m² in Kersdonk Logistics Centre in Willebroek te huren. Daarnaast registreerde JLL in de transportzone in Meer vier verhuurtransacties in bestaande gebouwen, goed voor in totaal 48.500m², waarvan 19.400m² naar Lidl ging.
Walter Goossens, head of Industrial & Logistics Leasing bij JLL: “Het feit dat verhuringen in 2018 opnieuw in de lift zaten, komt voor een groot deel doordat er in de eerste jaarhelft van 2018 iets meer onmiddellijk beschikbare gebouwen op de markt waren. Dat de leegstand tegen het midden van het jaar tot meer dan 4% was opgelopen op de populaire as Brussel-Antwerpen – wat hoog is voor Belgische normen – heeft bepaalde partijen doen beslissen om die kans op direct beschikbare kwalitatieve ruimte met beide handen te grijpen. De jaren voordien was het immers heel moeilijk om kant-en-klare oplossingen voor bepaalde logistieke operaties te vinden.”
As Antwerpen-Brussel blijft grootste slokop
Als we inzoomen op de geografische spreiding van het transactievolume, merken we dat de as Antwerpen-Brussel opnieuw het grootste transactievolume naar zich toe trekt (zie figuur). In 2018 was dat 237.000m², of 35% van het volume. Die as heeft zijn populariteit onder meer te danken aan het feit dat er – zoals aangehaald – grote bestaande gebouwen op de verhuurmarkt beschikbaar kwamen.
De opname op de as Antwerpen-Gent bedroeg 130.000m². De logistieke as E313 en de Waalse as waren elk goed voor een opnamevolume van 152.000m². De meest markante ontwikkeling langs die E313 is wel de uitbreiding van de build-to-suit Nike Logistics Campus in Ham met 45.000m². Verder wordt in Tongeren 36.000m² ontwikkeld op maat voor Soprema. In Genk werd in Genk-Zuid Logistics een unit van 20.000m² verhuurd aan Eddie Stobart.
Boost op de Waalse as
Op de Waalse as investeren zowel Tailor Made Logistics als Jost Logistics (Ardenne Logistics in Neufchâteau) in een nieuwbouw van 20.000m² te Ghlin. Daarenboven heeft Jost Logistics een logistiek gebouw van 20.360m² aangekocht in de zone Ardenne Logistics in Neufchateau. Trafic huurde op diezelfde as een project op maat van 15.600m² in Heppignies. Als we voor de Waalse as de vergelijking maken met het vijfjarig gemiddelde van 60.000m², dan lag het totale opnamevolume in 2018 bijna drie keer zo hoog.
Bovendien is de Waalse as in het vizier gekomen van internetgigant Alibaba. Zo willen meer bepaald de luchthaven van Luik en Cainiao (de logistieke dochter van Alibaba die voor de groep een wereldwijd distributienetwerk uitbouwt) van Luik een Europees bruggenhoofd voor Alibaba maken. Concreet heeft Cainiao een grondpositie van maar liefst 22 hectare op Liège Airport ingenomen. Die operatie zal naar schatting ongeveer 130.000m² nieuwe logistieke ruimte genereren.
In hetzelfde kader heeft 4PX, dat in handen is van Singapore Post en de Chinese investeringsmaatschappij Shenzhen Capital Group, als onderaannemer van Alibaba circa 20.000m² gehuurd ten noorden van de luchthaven. In de oprichtingsakte van 4PX Express BE staat expliciet dat de Belgische vestiging goederen zal behandelen die besteld worden via Alibaba.
W. Goossens: “Dat Alibaba voor deze regio heeft gekozen, hebben we aan een aantal factoren te danken. Dat er zo’n grote lap grond onmiddellijk beschikbaar was, is natuurlijk een geweldige troef. Daarnaast kan de luchthaven van Luik ‘trade services’ bieden die moeilijker te realiseren zijn op Brucargo of de luchthaven van Parijs, omdat die daarvoor niet de nodige ruimte hebben. Er bestond ook al een luchtbrug tussen China en Luik, wat uiteraard ook heeft geholpen. Bovendien heeft de overheid heel wat inspanningen geleverd om dit megadossier binnen te halen.”
“De sterke activiteit van het voorbije jaar in de Waalse regio zorgt er evenwel voor dat er op de meest populaire plaatsen in die regio in feite geen grote ruimtes meer onmiddellijk beschikbaar zijn. Dat zal ertoe leiden dat de opnamecijfers in die regio komend jaar onvermijdelijk zullen terugzakken, zeker als het op verhuringen aankomt”, voegt Walter Goossens eraan toe. “Qua ontwikkelingen zit er wel nog een en ander in de pijplijn. Zo werken we sinds een paar jaar intensief op een vergunningstraject voor een nieuw logistiek platform van 65.000m² in de buurt van Moeskroen, dat weliswaar ook in eigendom zal worden gerealiseerd.”
Grondprijzen onder druk
Net als de voorbije jaren, wordt er nauwelijks nog speculatieve ruimte opgeleverd. In 2018 was dat slechts 22.400m², met name een nieuwbouw in Boom door Goodman, van de circa 510.000m² nieuwe logistieke ruimte.
Door de grote schaarste aan beschikbare gronden op goede locaties staan de grondprijzen onder opwaartse druk. In 2018 steeg de ‘prime land price’ – zijnde de topprijs voor de beste gronden op de beste locaties – tussen de 6% en de 20%, afhankelijk van de populariteit van de locatie.
W. Goossens: “We stellen vast dat ontwikkelaars doorgaans voor grondposities op multimodale liggingen kiezen. Op die manier kunnen toekomstige gebruikers – op termijn – kiezen voor transport via de weg, het spoor of het water. We merken ook duidelijk dat er – op een enkele uitzondering na – geen gebouwen meer op risico worden ontwikkeld. In de toekomst zal dat niet anders zijn.”
Wat de huurprijzen betreft, blijft de ‘prime rent’ of tophuurprijs voor logistiek vastgoed voor de periferie rond Brussel stabiel op 55 euro/m²/jaar. Ook op de andere logistieke assen zien we geen veranderingen in de huurprijzen. In de regio Antwerpen lopen die prijzen op tot 48 euro/m²/jaar, op de as Antwerpen-Limburg tot 46 euro/m²/jaar en in de Waalse regio draaien ze rond de 43 euro/m²/jaar. De beschikbaarheidsgraad in logistiek is intussen opnieuw zeer laag. Nationaal ligt die op minder dan 3,5%.
Boost vanuit China
Jones Lang LaSalle voorspelt de markt in elk geval een rooskleurige toekomst. Nu al is er voor 2019 263.000m² in aanbouw, waarvan 82% voor eigen gebruik en 18% voorverhuurd is.
W. Goossens: “We verwachten dan ook dat we voor 2019 op vergelijkbare opnamecijfers kunnen rekenen. Het blijft natuurlijk een uitdaging om steeds de juiste gronden en – zeker bij verhuringen – de juiste gebouwen te vinden, vooral nu de bezettingsgraad weer op peil is.”
De komende jaren zal het opnamevolume ook gesterkt worden door de geplande ontwikkelingen door enkele grote Chinese logistieke operatoren. Naast de aangehaalde plannen van Cainiao in Luik heeft Lingang Group in de haven van Zeebrugge 30 hectare verworven. Daar zal de komende jaren een grote logistieke hub worden ontwikkeld die zich zal richten op de handel tussen Europa en China, via de haven van Hangzhou.
W. Goossens: “Die megaprojecten bevestigen wel het belang van onze zeehavens, binnenvaart en cargoluchthavens. Weliswaar kan het gebrek aan grote terreinen die goed ontsloten zijn via de waterweg, het spoor en de weg een rem op het opnamevolume zetten. Vooral logistieke operatoren hanteren steeds vaker een synchromodale strategie voor hun distributiecentra. Net als bij het project voor Alibaba kwam er ook in Zeebrugge heel veel steun van de overheid. Dat benadrukt het grote belang van politieke steun. Jammer genoeg worden heel wat projecten toch nog tegengehouden door het gebrek daaraan. Zeker wanneer het nog niet concreet is wie de toekomstige gebruikers worden, verlopen vergunningstrajecten nog vaak erg moeizaam. Meer goodwill en flexibiliteit is volgens mij heel belangrijk om nog meer belangrijke projecten naar ons toe te trekken.”
Verder verwacht JLL dat in de toekomst nieuwe technologieën, de opmars van e-commerce en verregaande automatisering een impact kunnen hebben op de vorm en de inrichting van nieuwe logistieke gebouwen. Daarbij denken we bijvoorbeeld aan de opmars van logistieke hoogbouw, meer opslag op verschillende niveaus en een nieuw type lay-out voor crossdockgebouwen.
W. Goossens: “De klassieke ‘vierkante doos’ volstaat vaak niet meer, zeker wanneer we niet over de klassieke distributiemodellen spreken. Als we samenzitten met partijen die een nieuwbouwproject willen, zie je in het technische lastenboek bijvoorbeeld een of meerdere mezzanines opduiken. Er worden veel vaker specifieke configuraties gewenst met het oog op automatisering en ook de gevraagde hoogte stijgt heel vaak boven de 12 meter uit. Gebruikers van logistieke gebouwen denken dus – terecht – veel beter na over hoe ze hun toekomstige activiteiten vorm willen geven.”
