Bedrijven willen nieuw logistiek vastgoed op maat

Eind 2017 noteerde Jones Lang LaSalle in totaal 56 logistieke transacties, wat 8% meer is dan het vijfjaargemiddelde. Vertaald naar vierkante meters werd vorig jaar met een opnamevolume van om en bij de 748.000m² afgerond. Dat is meteen het op een na hoogste opnamevolume van de voorbije vijf jaar. Dat maakt dat het opnamevolume in 2017 32% lager ligt dan in het topjaar 2016 maar toch nog steeds 11% boven het vijfjarig gemiddelde van 675.000m². De gemiddelde grootte van de transacties ligt met 13.300m² zo’n 3% hoger dan het vijfjaargemiddelde.

Voorkeur voor ontwikkelingen op maat

In 2017 werd de logistieke markt getekend door grote ontwikkelingen op maat. Maar liefst 65% – of bijna twee derde van het transactievolume – is op maat ontwikkeld, tegenover 62% vorig jaar.

Zowel in 2016 als in 2017 leken de nieuwbouwprojecten als paddenstoelen uit de grond te rijzen. Eind 2017 was in totaal 659.000m² logistieke ruimte opgeleverd. Dat is zelfs 3% meer dan in topjaar 2016 en maar liefst 89% boven het vijfjarig gemiddelde van net geen 350.000m².

De grootste projecten van 2017 zijn ongetwijfeld de 100.000m² in de haven van Antwerpen – Loghidden City Antwerp Left Bank – voor Katoen Natie, het distributiecentrum van 83.000m² voor Van Marcke in Kortrijk en het nieuwe sorteercentrum van bpost in Neder-over-Heembeek van 60.000m².

Speculatieve projecten blijven nog steeds uitzonderlijk. Enkel Goodman waagt zich daar momenteel aan in de Industriezone Krekelenberg in Boom, waar naast een unit op maat van 7.250m² voor Mercure ook 22.000m² speculatief wordt ontwikkeld.

Verder kunnen we gerust spreken van een investeringsmarkt, met 60% aankopen en nieuwbouw voor eigen gebruik. Slechts 40% van de logistieke take-up werd aangehuurd, waarvan 200.000m² in bestaande gebouwen en 108.000m² in turnkey projecten. Opvallend: in 2016 was die verhouding net omgekeerd, met 59% verhuringen. Sterker nog, acht op de tien grootste transacties die in 2017 werden geregistreerd, waren aankopen voor eigen gebruik. “Het is opvallend dat zeer veel in eigen regie en als rechtstreekse investering werd gerealiseerd. Daardoor worden promotoren steeds vaker gepasseerd”, vertelt Walter Goossens, head of Industrial & Retail Leasing bij Jones Lang LaSalle.

Verschuiving naar het oosten

Ook op geografisch vlak zag Jones Lang LaSalle een verschuiving van de take-up, meer bepaald oostwaarts langs de as E313 Antwerpen-Limburg-Luik. Op die as werd in 2017 zelfs het hoogste opnamevolume ooit genoteerd. Het gaat om maar liefst 178.000m² in 12 transacties, waaronder 30.000m² in ontwikkeling voor eigen gebruik van H. Essers op de voormalige site van Ford Genk en een ontwikkeling van 30.000m² door WDP in samenwerking met Thys Groep, die is voorverhuurd aan Estée Lauder in Oevel.  

“Een belangrijke reden voor die verschuiving is het mobiliteitsprobleem”, legt Walter Goossens uit. “Zo kunnen trimodale sites en containerterminals langs het Albertkanaal een oplossing bieden voor de verkeerscongestie rond Antwerpen. In lijn daarmee bedroeg het transactievolume op de as Antwerpen-Brussel in 2017 slechts 180.000m². Dat is de helft minder dan vorig jaar en zo’n 40% onder het vijfjarig gemiddelde op die as. Op de as Antwerpen-Gent vond voor 136.000m² aan transacties plaats.

Opvallend is dat voor het eerst sinds 2008 het aantal transacties op de Waalse as (Namen-Charleroi-Luik) met zo’n 121.000m² de magische kaap van 100.000m² overschrijdt. Zo heeft Jost Group als meerderheidsinvesteerder in de site van Trilogiport in Luik op die site 44.000m² built-to-suit ontwikkeld, in totaal kan 150.000m² worden gerealiseerd. In Milmort een deelgemeente van Herstal, , op de voormalige Colgate site,bouwde Weerts 35.000m² voor eigen gebruik.

Evolutie van huurprijzen

De hoge grondprijzen en de bijkomende kostprijs van de nieuwe state-of-the-art-uitrusting in logistieke ontwikkelingen op maat zorgen voor een opwaartse druk op de tophuurprijzen en voor een langere looptijd van contracten. Die stijgende trend wordt weliswaar wat gedrukt door de investeringsmarkt. Ontwikkelaars die vandaag een gebouw neerzetten, verkopen dat immers vaak door aan investeerders à la WDP en Montea, op basis van zeer lage prime yields.

De tophuurprijzen voor bestaande gebouwen staan wel onder neerwaartse druk door de toenemende leegstand, die voor een groot deel wordt veroorzaakt door de voorkeur voor nieuwe ontwikkelingen op maat. Zo constateert Jones Lang LaSalle een lichte stijging van het aanbod op de as Antwerpen-Brussel.
Walter Goossens: “De huidige leegstandsgraad bedraagt weliswaar nog geen 4%, wat ruim onder de aanvaardbare drempel van 5% en het Europese gemiddelde van 5,2% ligt. Toch mogen we niet vergeten dat we komen van een historisch lage leegstand. Ongeveer een jaar geleden bedroeg die slechts 2%, wat dus een verdubbeling betekent van het aantal leegstaande vierkante meters vandaag.”

De tophuurprijs voor logistieke ruimten in de periferie rond Brussel bleef in 2017 schommelen op 55 euro/m²/jaar. De tophuurprijzen voor de andere logistieke assen bleven ongewijzigd. In Antwerpen bedraagt die vandaag 48 euro/m²/jaar en op de populaire as E313 is dat 46 euro/m²/jaar.

Voorspellingen voor 2018

Volgens Walter Goossens wordt ook 2018 een goed jaar, met cijfers in de lijn van 2017. Nu al is zo’n 350.000m² in aanbouw, waaronder grote projecten zoals het Montea-project Carglass in Bilzen, 35.000m² door Weerts in Herstal op de voormalige Colgate-site en nog eens 35.000m² voor Mainfreight in Tech Lane Ghent Logistics in Zwijnaarde, een ontwikkeling van Alinso Group.

Verder staan opleveringen gepland in Waregem voor TVH en in Turnhout voor Aldi. Op de voormalige Ford-site in Genk plant H. Essers de komende jaren logistieke ontwikkelingen voor in totaal ongeveer 160.000m². De eerste 30.000m² zullen in het tweede trimester van 2018 worden opgeleverd voor een farmaklant.

Door de toename van e-commerce in België en het nieuwe wettelijke kader voor nachtwerk, ziet Jones Lang LaSalle nog heel wat groeipotentieel in dit segment.
W. Goossens: “Ik meen te mogen stellen dat die trend nu al is ingezet. Als we kijken naar het type gebruiker, dan werd in 2017 maar liefst 49% van het volume – ofwel 367.000m² – opgenomen door retail- en e-commercespelers. In de periode 2012 tot 2016 was dat slechts 20%. Die tendens zal zich alleen maar doorzetten. In lijn daarmee blijft ook het implementeren van efficiënte oplossingen en concepten voor city logistics de komende jaren een grote uitdaging.”

Daarnaast speelt volgens Jones Lang LaSalle multimodaliteit bij de locatiebepaling een steeds grotere rol. De druk op de ‘time to market’ schept bijvoorbeeld mogelijkheden voor de luchtvaart. Daarnaast kunnen technologische ontwikkelingen, zoals onbemande vaartuigen, een stimulans betekenen voor transport via het water.

Door de schaarste aan gronden en de snelle ontwikkelingen op het vlak van automatisering, wordt ook de vraag naar nieuwe gebouwen met een grotere vrije werkhoogte hoger. Zo is 12,20 meter tegenwoordig de nieuwe norm en gebeurlijk gaat men nog hoger, tot 20 à 30 meter. Bovendien worden nieuwe gebouwen tegenwoordig van een groot aantal laadkades voorzien, vaak in een crossdockopstelling.
 
W. Goossens: “Ondanks de voorkeur voor nieuwe ontwikkelingen, denk ik dat we op dit vlak weliswaar geen forse toename meer moeten verwachten. De beschikbare ruimte op de as Antwerpen-Brussel is momenteel zeer beperkt. Reconversie van oudere bedrijfssites en de ontwikkeling van nieuwe logistieke zones worden dan ook noodzakelijk. Omwille van dat nijpende plaatsgebrek vermoed ik dat de huidige verschuiving van de take-up langs de E313 naar het minder bebouwde oosten en op de Waalse as zich zal doorzetten. Zo kan H. Essers op de site van Ford Genk tot bijna 160.000m² uitbreiden. Intussen worden de andere gedeeltes op het terrein voorbereid voor verdere ontwikkeling. Dat sluit niet uit dat de centralisatie van activiteiten in gesofisticeerde logistieke turnkey projecten tot nader order de leegstand in oudere en kleinere logistieke gebouwen nog kan verhogen. Verhuurders van zulke gebouwen zullen dus de nodige creativiteit aan de dag moeten leggen wat hun huurprijzen betreft als ze dergelijke gebouwen aan de man willen brengen.”