Actieve markt in uitdagende context

Om precies te zijn: midden september was er in Vlaanderen voor 889.000m² aan industriële en logistieke panden verhuurd en verkocht. Dat is weliswaar 16% minder dan in de eerste trimesters van vorig jaar, maar 2021 was dan ook een ‘grand cru’ jaar. Vooral logistiek vastgoed profiteert van het feit dat supply chains zich aan het reorganiseren zijn. Nu al doet die markt het 25% beter dan in dezelfde periode vorig jaar. “Dat maakt dat logistiek vastgoed met 486.000m² tot nu toe ongeveer 55% van de transacties dit jaar vertegenwoordigt”, weet Ignace Casteleyn, senior director Industrial & Logistics bij JLL. “Ter vergelijking: het vijfjarig gemiddelde bedraagt 44%. De transacties binnen het semi-industrieel vastgoed daarentegen, zakten met 40%, tot 45% van het totale industriële transactievolume.” Er waren in dat subsegment niet alleen minder transacties, het ging ook om kleinere transacties. “Dat heeft voor een groot deel te maken met de grote krapte aan geschikte ruimtes in bepaalde regio’s”, voegt Ignace Casteleyn eraan toe. “In het logistieke segment waren er weliswaar ook iets minder transacties, maar de gemiddelde grootte van de panden was wel groter. Zo zien we opvallend meer transacties in het segment van 10.000 tot 20.000m². We merken ook dat veel partijen zelfs voor kleinere operaties bij voorkeur een groot pand kopen, om verder te kunnen groeien of hun activiteiten over het gebouw te kunnen spreiden.”

In het vierde kwartaal worden traditioneel de meeste transacties gerealiseerd. De afgelopen vijf jaar was dat goed voor gemiddeld 630.000m², de voorbije tien jaar voor 560.000m². Op basis van de huidige stand van zaken, verwacht JLL dat de volumes tegen het eind van het jaar in de lijn van het vijfjarig gemiddelde zullen liggen.

​Wallonië maakt inhaalbeweging

Het marktaandeel van Vlaanderen in België is weliswaar gedaald. Terwijl vorig jaar nog driekwart van het transactievolume in Vlaanderen gerealiseerd werd, is dat in verhouding met andere gewesten teruggevallen naar 66%. De reden hoeven we niet ver te zoeken. In Vlaanderen heerst er intussen een chronisch gebrek aan beschikbare opslagruimtes. Bovendien zijn er in bepaalde regio’s heel moeilijk nog voldoende mensen te vinden om de operaties draaiende te houden. Dat doet industriële bedrijven uitwijken naar het Franstalige landsgedeelte. Grotere vastgoedspelers zijn daar ook naarstig op zoek om er gunstige grondposities te verwerven voor nieuwe ontwikkelingen. Vooral de provincies Henegouwen en Luik profiteren daarvan.

In Vlaanderen noteerden we de hoogste transactieactiviteit in Oost-Vlaanderen en Antwerpen. Die twee provincies zijn samen goed voor twee derde van de Vlaamse logistieke en semi-industriële vastgoedmarkt. De derde in de rij is Vlaams-Brabant.

​Grootste transacties

Veruit de grootste transactie dit jaar is de verhuur van 70.000m² logistieke ruimte aan AGP eGlass. Die wordt op maat gebouwd in de nagelnieuwe Ghent Logistic Campus in Evergem. Daarnaast realiseerde MG Real Estate een voorverhuring van 36.000m² logistieke ruimte aan Bleckmann in MG Crosswoods, een logistiek project in Kruisem. De oplevering daarvan is begin 2023 voorzien. De verhuring van 30.000m² aan drankenproducent Konings in het project Genk Green Logistics – een herontwikkeling op de voormalige Fordsite – vervolledigt de top drie. Daar zal de fabrikant een deel van zijn bottelarij onderbrengen. Verder huurde Eutraco onlangs 23.120m² logistieke ruimte in een bestaand logistiek gebouw van Intervest aan de Leopoldlaan in Puurs. Dat pand had DPD eerder verlaten om zijn operaties in Vilvoorde onder te brengen. Op de site Antwerp East Port in Grobbendonk, van Heylen Warehouses, werd nog 23.000m² verhuurd aan Van Moer Logistics.

Opvallend is wel dat de verhuringen in opmars zijn in Vlaanderen. In de top tien vinden we slechts één aankooptransactie terug, met name de aankoop van 17.000m² door Crelem Bakeries in Genk.

Lage beschikbaarheid, hoge huur- en grondprijzen

Zoals aangehaald, blijft de beschikbaarheid in Vlaanderen historisch laag (zie figuur 1). Dat geldt met name op de logistieke as Antwerpen-Brussel. Daar staat amper 0,36% van de panden leeg. Langs de as E313 Antwerpen-Limburg is nog 0,46% beschikbaar. Alleen langs de E17 Antwerpen-Gent vinden we een iets ruimer aanbod terug. Al moeten we daar ook niet al te kieskeurig zijn, want vaak gaat het om bestaande gebouwen in de regio Waasland en ook die reserve slinkt er zienderogen. Op de as E313 zijn er weliswaar projecten in aanbouw, maar die situeren zich iets verder van Antwerpen in de regio Geel-Meerhout-Laakdal. Gaandeweg zien we ook de projecten verschuiven richting Genk en Tongeren. In de regio Antwerpen is het immers extreem moeilijk geworden om nog grotere oppervlaktes van 20.000m² of meer te vinden, of het zou om herontwikkelingen op oudere sites moeten gaan.

Gemiddeld bedraagt de leegstand in Vlaanderen 1,80%. Als we tot heel België uitzoomen, is dat 1,45%. Ter vergelijking: in Europa bedraagt de gemiddelde leegstand vandaag zo’n 3,5%.

Tegelijk zagen we de huurprijzen in 2022 gestaag verder stijgen. De hoogste logistieke huurprijzen in Vlaanderen noteerden we in Antwerpen, met 55 euro per vierkante meter per jaar. Dat is een stijging van maar liefst 10% tegenover vorig jaar. Dat is niet alleen een logisch gevolg van de lage beschikbaarheid, maar ook van de stijgende bouwkosten, de stokkende bevoorrading en de gestaag stijgende eisen op het vlak van duurzaamheid. In de regio Gent en Limburg zijn de tophuurprijzen voor logistiek wel op 48 euro per vierkante meter per jaar gebleven, na een stijging de voorbije twee jaar. Wil je je in Brussel vestigen, dan is dat nog prijziger. Daar moeten we intussen rekenen op huurprijzen van 65 euro per vierkante meter per jaar. Dat is 8% meer dan een jaar geleden. Door het beperkte aanbod en de stijgende bouwkosten wordt voor de nabije toekomst verwacht dat de druk op de huurprijzen zal blijven stijgen.

Ook de grondprijzen in Vlaanderen gaan verder de hoogte in (zie figuur 2). Ook op dat vlak blijft Antwerpen de toon zetten, met 350 euro per vierkante meter. Vlaams-Brabant volgt met 320 euro en daarna komen Oost-Vlaanderen met 255 euro en West-Vlaanderen met 200 euro. Limburg blijft met 160 euro per vierkante meter de goedkoopste regio om grond voor logistieke doeleinden te kopen, maar dat is intussen wel 100% meer dan 10 jaar geleden.

​Hongerige investeerders

Investeren in industrieel vastgoed blijft erg populair. Na drie trimesters is in Vlaanderen een historisch hoog volume geïnvesteerd. De regio wist niet alleen Belgisch, maar ook buitenlands kapitaal aan te trekken. Midden september bedroeg het totale investeringsvolume in industrieel vastgoed in Vlaanderen bijna 808 miljoen. Dat is meer dan het dubbele van dezelfde periode vorig jaar en meer dan drie keer het vijfjarig gemiddelde. Dat is nu al het hoogste investeringsvolume ooit dat in Vlaanderen in dit vastgoedsegment werd geïnvesteerd. Buitenlandse investeerders namen zo’n 30% van het investeringsvolume voor hun rekening.

Dat uitzonderlijke transactievolume is vooral te danken aan zes transacties boven de 25 miljoen euro. Dat is liefst drie keer zoveel als in de voorbije vijf jaar. Vijf van die transacties torenden zelfs boven de 50 miljoen euro uit, wat een absoluut record voor Vlaanderen is.

De tot nu toe grootste investeringstransactie in Vlaanderen is de aankoop van een logistieke portefeuille van Cordeel door Montea. Die omvat ontwikkelingsprojecten in Tongeren, Vilvoorde en Zele, waarvan 20.000m² intussen zijn opgeleverd en verhuurd aan XPO Logistics. Voor die portefeuille werd 247,5 miljoen euro neergeteld. In Bree verkocht Greenyard de site van Greenyard Prepared voor 93 miljoen euro, in de vorm van een ‘sale & rentback’ transactie met W.P. Carey. Ook dit jaar verkocht Lingang zijn project in de Maritiem Logistieke Zone van Zeebrugge aan Intervest Offices & Warehouses voor een bedrag van 78 miljoen euro.

Doordat er niet veel speculatieve ontwikkelingen zijn en dat ontwikkelaars-investeerders hun panden niet makkelijk vrijgeven, is er evenwel weinig aanbod op de markt. Dat maakt dat de rendementen voor het eerst sinds lange tijd opnieuw zijn gestegen. Momenteel bedraagt de ‘prime yield’ voor logistiek vastgoed op de as Antwerpen-Brussel 4%. Dat is weliswaar nog maar een beperkte stijging tegenover vorig jaar. Voor andere logistieke assen in Vlaanderen wordt een prime yield van 4,2% genoteerd.

​Projecten in de pijplijn

Verder gaf Ignace Casteleyn ons nog mee wat er nog in de pijplijn zit voor de laatste maanden van 2022 en voor 2023. Het grootste project is ongetwijfeld de 150.000m² grote site van X2O/Overstock in de haven van Gent, die door WDP wordt gerealiseerd. Die site wordt momenteel gefinaliseerd en klaargestoomd voor oplevering. Verder is de Ghent Logistic Campus van Heylen van 90.000m² momenteel volop in aanbouw. Ook aan het 73.000m² grote Lingang-project in Zeebrugge van Intervest wordt momenteel de laatste hand gelegd. En dan hebben we ook nog voor 2022 de ontwikkeling in de Gentse haven van Weerts op stapel staan, waar een deel door Post NL wordt gehuurd als postsorteercentrum.

In 2023 wordt de ODTH-site in Mechelen volledig herontwikkeld door MG Real Estate. Daarbij zal 65.000m² logistieke ruimte worden gecreëerd. In principe is die ruimte al gereserveerd voor een grote speler. Daarnaast is Prologis in Boom gestart met een project van 52.000m². In Bilzen is LCP intussen een pand van 41.000m² aan het bouwen. De eerste fase van 20.000m² wordt in januari opgeleverd, de tweede een maand later. Inmiddels is de eerste helft ook al verhuurd. Tot slot is Heylen in Meerhout – tegen de site van Nike – een site van 38.000m² aan het ontwikkelen. Daarvan is de oplevering begin volgend jaar voorzien. Op die nieuwe locaties worden er nog steeds huurprijzen van minder dan 50 euro per vierkante meter gehanteerd. Enkel in Boom afficheert Prologis al huurprijzen van boven de 60 euro per vierkante meter.

Samengevat verwacht Ignace Casteleyn voor komend jaar dat de huurprijzen zullen blijven stijgen, dat speculatieve ontwikkelingen op een laag pitje zullen blijven staan en dat de bezettingsgraad op zijn historische dieptepunt zal blijven hangen. “De disrupties in de supply chains wereldwijd en de stijgende constructiekosten zullen de grootste spelbrekers blijven”, meent hij. “Daarom verwacht ik dat pistes als ‘re-shoring’ en ‘nearshoring’ verder zullen worden onderzocht. Ook het bufferen van voorraad zal populair blijven. Aan de kant van de ontwikkelaars merken we wel dat het – door de grote onzekerheden – voor hen moeilijk wordt om finale prijzen naar voren te schuiven. Samengevat verwacht ik dat er ook volgend jaar heel wat bedrijvigheid zal zijn. Tegelijk lijkt het me waarschijnlijk dat we – mede door de lage beschikbaarheid en de grote onzekerheid – toch een vertraging in de markt zullen zien.”