JLL analyseert recordjaar 2021 voor industriële en logistieke vastgoedmarkt

Logistiek vastgoedbedrijf JLL werpt zijn licht op de industriële en logistieke vastgoedmarkt in België anno 2021. Met een recordaantal transacties registreerde de gebruikersmarkt haar beste opnamevolume ooit. Met name semi-industrieel vastgoed presteerde uitstekend in 2021, vooral door het grote aantal transacties in nieuwe bedrijvenparken. Volgens JLL bleef de vraag naar logistieke ruimten op peil, maar worden opnamevolumes afgeremd door de grondschaarste en door de lage onmiddellijke beschikbaarheid. De vraag is of de vastgoedmarkt in 2022 hetzelfde ritme kan aanhouden. JLL zet de uitdagingen en de markttrends die zich als antwoord daarop aftekenen op een rij.

In 2021 werd een totaal opnamevolume van 2,85 miljoen vierkante meter geregistreerd, alleen 2016 deed beter. Het opnameniveau van 2021 ligt ook 15% boven dat van het lockdownjaar 2020, en – meer betekenisvol – ook 12% boven het vijfjarig gemiddelde en maar liefst 25% boven het tienjarig gemiddelde. Toch zijn er volgens JLL verschillen merkbaar tussen de marktsegmenten, met semi-industrie die het hoogste volume ooit liet optekenen en logistieke take-up die ondanks een hoge marktvraag van gebruikers wat terrein prijsgaf. Een analyse van de logistieke tak, volgens JLL:
 
Hoge vraag, laag aanbod
In 2021 werden in België 813.000m² logistieke ruimte verhuurd en verkocht. Dat transactievolume ligt 17% onder het volume van 2020 – toen één transactie met WDP/Legio Invest (X2O, Overstock Home/Garden) van 150.000m² in WDPort of Ghent goed was voor 15% van het jaarvolume. Het jaarvolume 2021 ligt ook 21% onder het vijfjarig gemiddelde, maar wel nog 6% boven het tienjarig gemiddelde. De voor de hand liggende reden is de aanhoudende aanbodschaarste. Zo is er op de belangrijkste logistieke as Antwerpen-Brussel minder dan 1% van de logistieke gebouwenstock onmiddellijk beschikbaar en elders nergens meer dan 4%. Bovendien is de marktvraag zo hoog dat de huidige beschikbaarheid over enkele maanden opgenomen zal zijn.
 
De geografische spreiding van de logistieke transacties in 2021 toont aan dat drie kwart van de transacties (76%) in het Vlaams Gewest plaatsvonden, een vijfde (22%) in het Waals Gewest en de rest in Brussel. In oppervlakte vertegenwoordigt het Vlaams Gewest zelfs 81% van het totale opnamevolume. De logistieke as Antwerpen-Brussel liet met 28 transacties met een totale oppervlakte van 228.800m² het hoogste aantal transacties optekenen. In opnamevolume komt Antwerpen-Brussel echter op de tweede plaats, net achter de as E313 Antwerpen-Limburg-Luik, waar een opname van 271.700m² in 17 transacties werd geregistreerd. Op de derde plaats in opnamevolume komt de as Antwerpen-Gent, met een totale ‘take-up’ van 169.000m² in 11 transacties, vooral dankzij nieuwe projecten in de havenzone in Evergem.
Evenveel transacties werden genoteerd op de Waalse as, maar het totale opnamevolume is daar iets lager: 93.500m². Daarnaast werden op andere locaties buiten de centrale assen, vooral in de provincie West-Vlaanderen, ook nog 50.000m² geregistreerd in 7 transacties.
 
Er waren in 2021 geen individuele transacties boven 50.000m². De grootste transactie van 2021 was de verhuur aan Eutraco van 45.000m² in MG New Docks, een uitbreiding nadat Eutraco eerder al tekende voor 25.000m² in hetzelfde project.
 
De gemiddelde logistieke transactie wordt de laatste drie jaar steeds kleiner: in 2021 was de gemiddelde transactie 10.987m² groot, hetzij 22% lager dan het vijfjarig gemiddelde. Gezien de stijgende vraag naar stadslogistiek zal de trend naar kleinere logistieke oppervlakten volgens JLL nog aanhouden.
 
In 2021 resulteerde de opwaartse druk op de huurprijzen als gevolg van het lage aanbod en de gestegen grond- en bouwkosten in een stijging van de ‘prime’ rents of tophuurprijzen. Voor logistieke ruimten steeg de prime rent – die voor de as Antwerpen-Brussel – naar een prijsvork tussen 55 en 60 euro per vierkante meter per jaar. De hoogste stijging werd genoteerd op de Waalse as, waar de prime rent nu 48 tot 53 euro per vierkante meter per jaar bedraagt, en langs de E313, waar de hoge vraag de huurprijzen met 4% deed stijgen tot de huidige prijsvork van 43 tot 48 euro per vierkante meter per jaar gelden. In Gent variëren tophuurprijzen voor logistiek van 44 tot 48 euro per vierkante meter per jaar. 
 
Uitdagingen en trends
Om hetzelfde hoge opnameniveau aan te houden, zullen marktspelers volgens JLL een antwoord moeten vinden op een aantal uitdagingen die het opnamevolume zouden kunnen afremmen.

  • Grondschaarste. Dat de marktvraag groot is, houdt niet noodzakelijk in dat het opnamevolume ook groot zal zijn. Het gebrek aan aanbod remt de laatste jaren de transactievolumes af. Opslagruimten op maat hebben de voorkeur van gebruikers, maar bouwgrond is moeilijk te vinden en wordt door de schaarste ook steeds duurder. Bovendien beantwoordt beschikbare grond soms niet aan de criteria van de gebruiker, waardoor tijdelijke oplossingen in afwachting van betere opties zich opdringen. 
  • Duurzaamheidscriteria. Ook industrieel en logistiek vastgoed wordt steeds groener. Investeerders nemen ESG (Environmental, Social, Governance) criteria op in hun lastenboek en nopen ontwikkelaars tot het bouwen van ‘groene’ opslagplaatsen met aandacht voor duurzame bouwmaterialen en -processen en een hoge certificering. 
  • Ontwikkelingsrisico. Er wordt weer meer speculatief ontwikkeld: 18% van de logistieke ruimte in aanbouw is speculatief. Toch bleef het risico dat ontwikkelaars namen in 2021 beperkt tot enkele projecten die slechts gedeeltelijk speculatief gelanceerd werden. Voorlopers zijn Heylen Logistic Campus en MG Docks Gent. 
  • Stadslogistiek. De grote vraag naar stadslogistiek zal zorgen voor meer, maar kleinere, transacties. Kleinere stedelijke distributiecentra kunnen de levertijden – en dus ook de kosten van de levering – verkorten, wat vooral voor voedingsmiddelen en e-commerce interessant is. Dat biedt opportuniteiten voor de reconversie van oudere industriële gebouwen die dicht bij stadskernen gelegen zijn. Ook grote marktspelers positioneren zich om aan deze stedelijke logistieke vraag te kunnen beantwoorden. Daarbij kunnen de criteria die vaak van gebruiker tot gebruiker verschillen, een uitdaging vormen. 
  • Onderverhuring. Het aanbod aan onmiddellijk beschikbare ruimten is dermate schaars dat grote gebruikers in anticipatie van toekomstige vraag tekenen voor de huur van grotere opslagruimte in nieuwe projecten dan strikt nodig. Als zij de oppervlakten bij oplevering niet zelf wensen te gebruiken, vormt dat een potentieel voor onderverhuring, waar gezien de grote marktvraag vrij gemakkelijk kandidaten voor worden gevonden. 
  • Investeringsrisico. In voorgaande jaren werden – eventueel gedeeltelijke – sale & lease-back-transacties een interessante voorwaarde voor de aankoop van grote sites, omdat ze voor een zeker rendement zorgden. In de huidige context waarbij de vraag zo groot is dat er vrijwel zeker binnen een aanvaardbare termijn nieuwe gebruikers worden gevonden, vormt een naakte verkoop zonder huurgarantie veel minder een probleem. 
Investeringen
Het investeringsvolume in 2021 bereikte het op een na hoogste niveau ooit, ondanks de aanhoudende aanbodschaarste door het gebrek aan speculatieve ontwikkelingen. In 2021 bedroeg het investeringsvolume in industrieel vastgoed in België bijna 580 miljoen euro. Dat is 26% lager dan het beste jaar ooit, 2020, dat een recordjaar was waarin portfolio’s van AG Real Estate en Weerts werden verkocht. Het volume van 2021 ligt 23% boven het vijfjarig gemiddelde.
 
De grootste transactie van 2021 was de aankoop van Ghent Logistic Campus in Evergem door CBRE Investment Management. Voor dat nieuwe ontwikkelingsproject van 180.000m² door Heylen Warehouses in het Gentse zeehavengebied werd 180 miljoen euro neergeteld.
Van het totale aantal van 34 transacties in 2021 waren er 11 of 32% sale-and-leasebacks, tegen 9% gemiddeld in de vijf voorgaande jaren.
Bron: JLL

Recente nieuwsberichten

Dematic zorgt voor geluidsreductie in logistieke omgevingen

Dematic introduceert wereldwijd het Noise Reduction-portfolio, een oplossing voor luidruchtige omgevingen in de logistiek. Het aanbod bestaat uit audits met 3D-geluidsmapping voor en na, doorheen een volledige faciliteit. Op basis daarvan kan met aangepaste rollen, lamellen en transportbanden het geluid met 15 decibels worden verlaagd.

Bedrijven zien grootste waarde in visibiliteit op het vlak van transportmanagement

Niet minder dan 43% van de organisaties verwacht dat visibiliteit – met tracking & tracing van goederen in de supply chain – de grootste waarde heeft binnen transportmanagement. Dat blijkt uit het benchmarkonderzoek voor de transportsector dat Descartes dit jaar voor de zevende keer heeft uitgevoerd.

Tailormade Logistics opent zesde vestiging in Gent

Met de nieuwe vestiging in de haven van Gent versterkt de internationaal actieve groep zijn netwerk in de Gentse Kanaalzone. Het gaat om een multi-user logistieke site. Het nieuwbouwmagazijn, dat recent werd opgeleverd, wordt gehuurd bij Weerts Logistics Parks, de logistieke vastgoedafdeling van Weerts Group.

Rogier van der Linde wordt de nieuwe CEO van Royal Reesink

Volgend op een wissel van leiderschap in februari van dit jaar, neemt Rogier Van der Linde – na eerst de rol van deputy CEO vervuld te hebben – officieel de fakkel over. Voor zijn aanstelling als deputy CEO was Van der Linde VP Material Handling bij het bedrijf.

Witron voltooit vierde bouwfase van centraal Spar-magazijn

Na een implementatieperiode van nog geen twee jaar heeft de Spar Österreichische Warenhandels AG de vierde uitbreidingsfase van het centrale magazijn in Wels (ZLW) succesvol afgerond. Dat gebeurde in samenwerking met projectpartner WITRON Logistik + Informatik GmbH.

Dan Cake Polonia neemt efficiënt hoogbouwmagazijn met uitgebreid transportsysteem in gebruik

Kardex Mlog heeft als algemene aannemer voor Dan Cake Polonia een hoogbouwmagazijn met drie gangen en een uitgebreid transport- en besturingssysteem gebouwd. Het modulaire Kardex Control Center maakt een feilloze bediening mogelijk. Voor Kardex Mlog was dit een van de eerste projecten die door zijn Poolse vestiging werd gerealiseerd.

Maison Burtin digitaliseert processen voor orderpicking en verpakking

Champagneproducent Maison Burtin heeft de ZetesAtlas identification execution solution geïmplementeerd in combinatie met Zetes MD smart printing/applicator labelling stations om zijn processen te optimaliseren. Het project maakt deel uit van de wereldwijde digitaliseringsstrategie van de champagneproducent uit Epernay om de oplossingen voor picking en verpakking te optimaliseren en de volledige traceerbaarheid van flessen mogelijk te maken.

Jungheinrich vernieuwt ontwerp van elektrische trekker EZS 010

De EZS 010 is het compacte instapmodel van Jungheinricht om kleinere lasten tot 1 ton over kortere afstanden en in kleine ruimten te trekken, binnen en buiten en ook op hellingen. Het is mogelijk om hem zowel binnen als buiten te gebruiken.

Hak implementeert CloudSuite Food & Beverage van Infor

De bekende Nederlandse producent van groenten en peulvruchten start met een bedrijfsbrede implementatie van de Infor Cloudsuite Food & Beverage. De implementatie past bij de groeidoelstellingen van Hak. Bovendien moeten efficiëntere bedrijfsprocessen de organisatie in staat stellen om beter in te spelen op veranderende situaties in de markt.

Volvo Trucks presenteert elektrische trucks met grotere actieradius

Volvo Trucks introduceert nieuwe, krachtigere accu’s voor het middelzware elektrische trucksegment. Zij garanderen een actieradius tot 450 km en maken het mogelijk om nog meer stedelijk transport te elektrificeren. De krachtiger accu’s in Volvo's reeks middelzware vrachtwagens - de Volvo FL en Volvo FE Electric - moeten de overgang naar stiller en schoner stadsvervoer versnellen.

Nieuwsbrief

Wenst u op de hoogte te blijven van alles wat reilt en zeilt binnen de supply chain wereld? Registreer dan nu GRATIS op de Value Chain nieuwsbrieven.

Registreer NU

Magazines

U wenst zich te abonneren op de Value Chain Management magazines (print en online) en wenst toegang tot alle gepubliceerde content op onze website? Abonneer NU!

Abonneer NU

Supply Chain Innovations

Hét jaarlijkse netwerkevent voor elke supply chain professional!

Lees meer
Cookies accepteren

Wij houden rekening met uw privacy

We gebruiken cookies om uw surfervaring te verbeteren, gepersonaliseerde advertenties of inhoud weer te geven en verkeer te analyseren. Door op "Alles accepteren" te klikken, stemt u in met ons gebruik van cookies.